以城市轨道交通 TOD 开发 带动城市更新策略研究 —以宁波市为例
作者：徐志焕 ，葛 会 （宁波市轨道交通集团有限公司地产开发分公司，浙江宁波 315111）
摘 要：在土地存量时代，城市更新应注重城市 空间拓展及结构优化。城市轨道交通 TOD 开发模式能够将城市轨道交通规划建设与沿线的土地 利用开发结合起来，使二者相得益彰。为探究城 市轨道交通 TOD 开发如何在强调沿线土地高强度开发、协调开发主体复杂性、强化历史文化等 特色价值挖掘与利用等理念及特征的同时引导城 市更新，文章以宁波市为例，针对宁波市轨道交 通 TOD 开发模式开展案例研究，在分析其以城市 轨道交通 TOD 开发带动城市更新的实施策略及瓶颈的基础上，从开发主体、开发模式、资金保障、 政策支撑等方面提出相应对策及建议，以期更好 地推动城市轨道交通 TOD 开发，将轨道引领城市发展落到实处，助力城市更新，改善城市面貌， 并为其他城市的相关实践提供参考和借鉴。
关键词：城市轨道交通；TOD 开发；城市更新；策略；宁波市
*1 引言 *
城市更新是城市发展的必然产物，当城镇化推进到一定阶段后，城市开发建设方式和经济增长方式都将发生转变，逐步由增量开发转变为存量更新。
2022 年，我 国的城镇化率已达到 65.22% [1]。预计我国将在“十四五” 期间迎来城镇化由高速推进向逐步放缓的“拐点”[2]。 全国各城市都相继启动了城市更新工作。 在此过程中，城市轨道交通（以下简称“城轨”） 作为大运量、快速度、节能环保的重要城市公共交通工 具，成为城市空间拓展和结构优化的重要支撑与抓手。
大力发展城轨，以更好地适应城市更新和发展要求，满 足人民出行需求，具有十分重要的意义。城轨规划设计 应重视客流聚集、客流引导以及城市空间布局与交通需 求的契合，因此需要将城轨规划建设与其沿线的土地利用开发结合起来，使二者相得益彰。
以公共交通为导向 的开发（TOD）模式正可适应此需求，其要求从全局着 眼规划城市的土地利用，将交通工程与土地开发有机结合起来，是被国内外多年实践证明的推进城市发展的有 效途径，也是我国城轨建设的大趋势。 为此，本文以宁波市为例，基于对其以城轨 TOD 开发带动城市更新实施策略及瓶颈的分析，从开发主 体、开发模式、资金保障、政策支撑等方面提出相应 对策及建议，以期为其他城市的相关实践提供参考和借鉴
2 城市更新与城轨TOD开发内涵及互动关系
2.1 内涵
城市更新是指对特定城市建成区的空间形态和城市功能进行可持续的改善 [3]，对城市中已经不适应现代城 市功能的特定建成区进行必要和有序的改建。
更新内容 包括完善公共服务设施，加强文化风貌保护，改善生态 环境，优化慢行系统，增加公共空间，提高城市基础设施水平和安全水平等 [4]。
城市更新通常包括以下 3 种模 式：①大拆大建型，也称再开发型，即成片改造；②改 造提升型，即成片综合整治；③价值挖掘型，即倡导对 周边历史资源、生态环境、热点板块等特色价值资源进 行挖掘和精准更新，是一种城市微更新。
城轨 TOD 开发是以公共交通为导向的城市开发模 式[5]，即通过城轨系统缩短交通时间，提高对居民的吸引力和集聚力，以高密度、功能复合的建筑形式提高土 地的利用价值，从而推动城轨沿线区域的发展。
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