森之丘——权利变换加信托融资的典型更新案例
1.复杂的更新背景
森之丘位于台北市南港区，占地约3600平方米，紧临东新街，交通便利，附近公共设施充足，生活机能完善。但改造前区域内多为1层砖造违章建筑，建筑物老旧，且现有巷道弯曲狭窄，环境差。部分区域更因废弃闲置，杂草丛生，民众又随意弃置垃圾，导致环境卫生极为恶劣，每年登革热流行期间，就被台北市卫生局列为重点消毒地区，因此台北市政府于2002年10月将本区域划定为更新地由于这一地区产权关系复杂，除少数公有土地外，地上有16户违章建筑,占用情况非常严重。更糟糕的是,有土地经查是 由已故的蔡姓市民所有，且数十年来都没有办理继承。因此，虽然开发商太平洋建设早在20多年前就取得该地块的大部分土地，但改造一直未开展。
2.多艰的更新之路
2002年10月本区域划定为更新地区，2007年11月10日，太平洋森之丘的城市更新案终于启动，更新事业计划核准通过取得建照，并且完成近99??销售佳绩，举行开工礼拜仪式。2010年3月底亦取得使用执照，希冀尽快完成权利变换产权登记。
3.创新的更新策略
项目的总占地面积约3600平方米，在台北已经算比较大的城市更新项目，且产权复杂，开发风险很高，再加上当时太平洋建设财务状况不佳，因此大部分银行不愿意贷款。最终，项目采用了权利变换搭配信托融资执行更新的方式。
首先，太平洋建设将已经取得的土地建筑物全部设定抵押权并信托于银行，银行就提供前期资金给太平洋建设，并代偿原抵押权人欠款，支付各项权利人款项及规划设计费用。
更新案的销售款项必须拨入信托专户，银行配合拨付后期建筑融资。待全部房屋兴建完成之后，实施者所取得全部房屋土地亦先登记于信托专户的名下。经过清算偿还借款后，才返还信托财产余额给太平洋建设。该信托机制确保了专款专用，避免建商有任何财务危机造成更新案无法执行。经过基金会协助太平洋建设多次的说明与意见交换后，日盛商银终于愿意提供本案更新前期推动及后期营建所需融资，太平洋建设亦得以于2006年完成权利人整合。
4.城市机能的重生
创新资金筹措方式，通过信托融资解决资金筹措难题。资金筹措一直是启动本案最关键的问题。由于本案规模较大，而且产权复杂，开发风险较高，最开始大部分银行在考量风险及债信问题下，均不愿提供更新融资资金。鉴于此，城市更新发展研究基金会受台北市城市更新处委托，进行了以信托方式办理城市更新执行机制实施规划方案之研究，研究出权利变换搭配信托的更新执行机制。提高建筑使用强度，提升城市机能。通过更新，解决了本域内复杂的土地关系、土地占用问题以及土地所有权人不明确问题导致的土地闲置、土地荒芜，提高了城市土地利用效率。借助容积率奖励，提高了域内的建筑密度。
合理配合地形创造街道景观。该更新案在产品定位上以住宅为主，规划中少数店铺设置的地面层。在量体配置上，单元北侧与东侧退缩留设4米人行空间；以7层、11层与15层三栋建筑量体由西向东配置，形成连续且逐渐升高之沿街立面，此配置恰与本地区东边山坡较高、西边较平缓的地形有相同的节奏。同时，限制地下室开挖范围，未开挖部分做景观植栽绿化，以保持原地形地貌。
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