2.公共利益与功能协调
用途变更需实现社会效益最大化，避免单一功能开发导致的公共服务短缺或社会矛盾激化。
（1）公共服务设施的强制性配建
配建标准与空间布局需满足《城市居住区规划设计标准》（GB50180-2018）。以广州市为例，住宅用地变更需配建：每5万人设1所综合医院；每0.5平方公里设1处社区公园（面积≥0.5公顷）；幼儿园服务半径不超过300米。某开发商在黄埔区旧改项目中，因将社区卫生服务中心设置在高层建筑地下二层，被规划部门要求重新调整至地面独立楼栋。
代建或货币化补偿机制是常见替代方案。深圳规定，若开发商无法配建学校，需按周边地价的1.5倍缴纳教育设施配套费。2023年某项目因缴纳费用高达3.6亿元，最终选择调整用地性质以降低配建压力。
（2）历史文化保护的精细化管控
保护等级与开发强度挂钩：在北京历史文化街区，核心保护区内的建筑容积率不得超过1.0，建筑高度限高9米；建设控制地带内容积率可放宽至1.5，但需采用传统坡屋顶形式。2022年东城区某四合院改造项目因擅自加建地下室，被处以工程造价10%的罚款。
工业遗产活化技术规范要求保留至少60%的原有结构。上海杨浦滨江将1927年建成的永安栈房改造为世界技能博物馆，过程中保留全部钢结构桁架，新植入的玻璃幕墙退让原墙体1.5米，形成“新旧共生”的视觉效果。
（3）社会风险的量化评估与应对
环境影响评价（环评）需覆盖施工期和运营期。某化工厂旧址转住宅用地项目中，环评发现土壤中苯并芘浓度超标12倍，最终采用热脱附技术处理，成本达800元/立方米，修复周期延长至18个月。
社会稳定风险评估需量化分析三大风险：拆迁补偿纠纷（若反对户数超过5%即视为高风险）；房价波动（涨幅超过30%需触发调控机制）；公共设施超负荷（学位、医疗床位缺口超过20%需暂缓开发）。2021年南京某旧改项目因补偿方案未获90%居民同意，被列入高风险项目清单，银行停止贷款发放。
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