本次研究针对佛山土地资源状况掌握不清的现状，对佛山城市轨道交通网络站区用地进行了调查。对轨道站点腹地内土地的土地现状、土地权属现状，城乡土地利用规划、城乡规划的建设用地现状等情况，对土地展开甄别和分类，为统筹用地奠定基础，最终获得了各站点的潜力地块分类，如图2所示。对开发潜力较大的用地进行及时调规、提前控制、尽早储备，并结合用地开发对轨道线站位方案提出优化建议。
3.4 策略四：探索利益共享，调动各方积极性
1）建立利益共享机制，明确TOD项目各方收益按各自约定的贡献比例为分配方式，充分调动各方积极性，以便项目的顺利进行。
2）锁定市/区政府分享的开发收益，优先作为各区应承担的轨道交通建设资金，实现轨道交通正外部效益内部化。在规划阶段，由政府和轨道交通企业主导、城市运营商参与，主要完成资源整合、规划提升；在项目落地阶段，基于规划阶段完成的土地利用规划，并由城市运营商主导、轨交企业参与，主要完成产业导入、专业开发、优质运营等工作。
3）支持轨道交通企业以规划主管部门核准的轨道用地红线为计算依据，与区、镇/街、村、社等以“统一规划、联合收储、共同开发、收益共享”为原则，推动旧城旧村旧厂改造城市更新，通过成立合资公司等方式共同开展土地一、二级开发运作，共享开发收益。
3.5 策略五：拓展供地模式，探索多元融资
1）完善差异化供地模式和政策支持，对用于轨道交通、交通配套、经营物业开发的土地分别采用行政划拨、协议出让、定向招拍挂/作价出资等方式供地，支持轨交企业与当地优质央企、国企的强强联合（如广州地铁+越秀/珠实、深圳地铁+万科、东莞地铁+东实/保利），依规获得土地一级使用权。
2）对车辆基地上盖物业进行垂直分层确权、分层出让，提升开发效益。
3）为减轻轨道建设资金筹集压力，佛山应探索多元化的投融资方式，构建以TOD综合开发收益为主体、其他方式共同发展的投融资体系。REITs（real estate investment trust，房地产投资信托基金）模式较PPP模式融资成本低，较ABS（asset backed secu-ritiza
-tion，资产证券化）模式收益来源多，建议佛山地铁集团尝试研究采用REITs投融资模式，实现对既有资产的盘活。
4 基于顶层设计的佛山市总体策略实践
4.1 顶层政策设计：政府主规划、企业主参与
提出“政府主导规划、企业主体参加、商业化投建运维”体系以实现全过程的综合保障。提出需加快完善的政策体系和技术管理体系，支持轨交企业与优质央企、国企合作依规获得土地一级使用权，逐步建立“协同化、产业化、差异化”的实施路径，推进TOD项目收益与城市整体长远效益的最大化。
1）佛山已经制定“1+3文件”体系，但是对于各部门权责、市区开发收益分配原则、综合开发全周期工作等未进一步明确，建议编制轨道交通站场周边土地综合开发及站场综合体建设实施细则等实施层面的政策文件，完善支持和服务TOD综合开发的“指导意见-管理办法-实施细则”体系。
2）进一步明确各部门权责，由各市直部门负责对应的项目板块，形成合理的市区开发收益分配机制。对于市级层面，建议在全市城市轨道交通工程项目指挥部基础上，明确TOD综合开发工作分工，加强内部协调，统筹推进全市TOD综合开发和TID（transport integrated development，轨道交通综合站点开发）项目建设工作，重大事项报指挥部审定。由市轨道局统筹综合开发策略研究，市自然资源局依据总体策略统筹开展TOD规划编制及土地储备范围划定工作，市级其他各职能部门密切配合、协同推进TOD综合开发。对于区级层面，建议以区为主导开展区内站点TOD及TID项目用地收储、拆迁补偿等，筹集各区分摊地铁建设资金。其中车辆段综合开发纳入由区配合纳入市年度收储计划，由市层面统筹车辆段用地综合开发。
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