基于TOD的轨道交通项目融资模式
操作方式
基于TOD的轨道交通项目融资，将轨道交通建设和沿线土地开发作为一个整体，以整个项目的效益最大化为重心，围绕“轨道+土地”整个项目的可持续发展，在满足交通基础设施和房地产物业基本功能的基础上，充分挖掘项目综合效益，力求实现“轨道+土地”整体项目收益最大化，在此基础上，通过特许经营等项目融资方式吸引社会资本投资轨道交通建设。
在实践中，“轨道+土地”模式主要包括“捆绑运作”“分离运作”“混合运作”3种方式。“捆绑运作”即将轨道交通项目和沿线土地投资开发捆绑在一起，作为一个项目整体，通过公开招标或直接授权等方式，交由一个经营主体进行投资开发，而土地投资开发是实现轨道交通沿线土地升值，加大房地产、广告、餐饮等多元化经营等外部效应内部化的有效途径。“分离运作”方式即将轨道交通项目和房地产开发项目分别交由2个不同的主体进行投资开发，由政府部门对2个投资主体的合作进行协调。“混合运作”方式是指在规划设计等前期环节将轨道交通建设和沿线土地投资开发作为一个项目整体进行运作，沿线各地块的出让采取招拍挂方式，轨道交通建设方与其他竞标者一起参与土地招拍挂[5]，如果轨道交通建设方竞标成功，则后期按照“捆绑运作”方式操作；如果竞标未成功，则后期按照“分离运作”方式操作。为更好地实现轨道交通项目外部效应的内部化，建议采取“捆绑运作”方式。“轨道+土地”模式运作程序如图1所示。由此可见，政府授予轨道交通企业对沿线一定面积土地的开发权；轨道交通企业统一负责土地的开发经营及轨道交通的建设运营，并自行统筹安排各个环节的整体运作。轨道交通企业可以成立房地产专业开发公司，在保证轨道交通运营安全的前提下，对政府批准的轨道交通沿线土地进行综合开发，形成广告、物业、商业、餐饮等服务相结合的多元化经营，通过多种途径拓展轨道交通项目的收入来源，提高轨道交通项目收益，从而提高项目的融资能力。轨道交通企业以其运营收益或赢利为担保，借助债务融资、股权融资、项目融资等丰富的融资方式进行融资。融资所得支持轨道交通建设和项目运营，运营收益又进一步促进融资渠道的拓展，从而实现轨道交通事业的可持续发展。
补偿机理
经济的外部性或非效率可以通过一系列的制度安排得以解决，从而使生产成本能够得以补偿，使得公共产品由私人生产和提供成为可能[6]。就“轨道+土地”融资模式而言，正是通过一定的制度安排或协议，使经济外部性得以解决。目前，国内轨道交通等基本建设投资除了直接或间接来自于政府的投资外，银行贷款仍然是主要的投资来源。而随着我国轨道交通事业的发展，轨道交通巨额的资金需求完全依靠财政拨款建设显然不现实，必须拓展资金来源、实现多元化融资。
因此，对于轨道交通建设和运营而言，要吸引社会资本进行投资，企业必须具备一个较稳定的赢利模式，政府通过明确包括划拨土地、特许经营、提供政府信用、税收优惠等在内的一系列制度安排[7]，促使由于轨道交通建设产生的外部效应转化为轨道交通企业的收入，增强轨道交通企业的赢利能力，从而实现吸引社会资本投资轨道交通建设的目的。例如，从公共产品领域的经典案例——英国灯塔制度演变为例可以看出，作为公共产品的灯塔在某些阶段是通过政府、领港公会与私人进行协商而共同建造和经营，这主要是由于公共产品灯塔的提供者可以通过在码头收费使灯塔的建设、运营及维护等成本得到补偿。因此，私人参与公共产品提供的前提是能够通过公共产品的提供得到收益。对于“轨道+土地”融资模式来说，轨道交通就像灯塔，土地综合开发就如同在码头收费，通过这样的政策支持或制度安排，实现了对轨道交通投资者的补偿。
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