东京霞关中央合署厅舍之城市再生——霞关7号馆更新
1.霞关7号馆的更新背景
日本霞关中央合署厅舍集中分布于东京霞关、永田町一带。霞关共分三大块区，也就是三个丁目。
霞关中央合署厅舍7号馆的更新，在2001年6月经指定为城市再生计划后，文部科学省及会计检查院决定采取私人主动融资活动，通过建设—移交一运营模式，连同街廓内的官厅设施及私有土地进行整体规划建设。霞关三丁目南地区，是第一类城市再开发项目的实施场所，位于外堀干道与首都高速道路都心环状线所辖的三角形街廓内。地区内线路纵横交错。项目实施面积约2.4万平方米，包括官厅设施、财团法人霞山会馆及住友不动产公司的私有土地。霞关三丁目南地区造街协议会成立，并积极商讨拟订更新地区计划，据以征集业主的开发计划建议，期望达到最大效益。
2.更新工程的顺利开展
2002年7月，霞关中央厅舍7号馆的更新确定通过私人主动融资事业方式实施，随后开始办理公开招标事宜。最终由新日本制铁公司中标，并设立特定目的公司，于2003年6月与中央行政机关签订事业契约，契约规定特定目的公司负责设计兴建必要的厅舍设施，并管理营运至2021年。同时，私人主动融资事业所附带事业中属收益型的设施，由特定目的公司自行设计、兴建后，持有并营运至2034年，私人主动融资事业经公开征选于2003年4月决标，得标者于同年6月设立霞关7号馆私人主动融资股份公司，与中央政府签订财产租赁契约，确定保留楼地面积由霞关开发特定目的公司取得。2004年12月权利变换计划核定后即行开工。
3.完善的更新组织架构
(1)事业组织架构。城市再生机构(独立的行政法人)担任更新项目的实施者；项目中官厅设施建设业务的特定建筑者为中央政府，实际改造业务由特定目的公司具体负责执行；特定目的公司负责更新改造建筑物设计、兴建及完工后的营运管理；私人主动融资附带事业属于民间收益设施，由特定目的公司与出资的不动产业者签订租赁契约；出资的不动产业者另行设立霞关开发特定目的公司，由该公司向城市再生机构承购保留建筑地块后，以经营不动产租赁业务。
(2)资金筹措架构。项目中，私人主动融资事业与附带事业，根据其使用目的、内容的不同及相应原则加以区分；统一由一家特定目的公司执行，其中私人主动融资事业中的官厅设施，由其负责维护管理15年6个月。附带事业则由特定目的公司向中央承租土地，兴建收益设施，并由出资特定目的公司的不动产业者(如东京建物等四家公司)承租，经营时限为30年；更新事业保留建筑地块由东京建筑物等四家公司以优先出资方式设立霞关开发特定目的公司，预先(事业计划核定后)承购，于竣工后再行办理出租。
4.创新的更新模式
本更新改造项目属于个人实施的非城市计划法定更新事业。因其权利人仅为四人，而无法根据再开发法规定组成更新会实施，但是位于更新促进地区内的特定地区计划范围，故可以采取简化程序办理。可以通过请独立行政法人的城市再生机构以个人实施者名义执行。
采取全体一致规则的权利变换方式。因权利人希望在更新后仍持续保有土地所有权，且政府使用建筑地块拟通过私人主动融资事业的方式进行，故无权利建筑地块的分配问题，通过协商最终达成全部同意。
采取特定建筑者制度，将私人主动融资事业与更新事业相结合。特定建筑者由中央主管机关的国土交通省担任。采取建设一运营一移交方式。私人主动融资事业作为特定建筑者身份，就其所需的特定建筑采取私人主动融资的方式，并在支付相关兴建成本费用后获得使用权。综合来看，日本东京霞关中央合署厅舍的更新，是国有土地与公共设施鼓励民间投资兴建开发且与更新事业相结合展开实施的首创。项目开发完成分为行政设施及收益设施两部分，两部分根据内容和目的的不同，设定了不同期限，并由霞关开发特定目的公司采取统筹营运管理模式，而资金筹措则以成立特定目的公司的方式集资，以此扩大融资渠道、提高融资效率。
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