1.3“轨道+物业”模式
（1）概述
“轨道+物业”的开发模式是基于 TOD 模式发展而来，即在轨道交通车站或者沿线上盖城市综合体，立体化扩张，在有限的土地上充分发挥枢纽车站或轨道沿线的综合功能。“轨道+物业”的开发模式是整合的TOD 空间方案，轨道与站点周边城市功能开发统筹规划、设计、实施、运营，常见于地铁枢纽和车辆检修场上，对枢纽交通功能和城市功能进行一体化开发。 与传统TOD 开发模式相比，“轨道+物业”的开发模式，主要依托地铁车站开发，更加适用于土地资源紧张，扩张较为困难的市中心或老城区。对轨道交通车站及沿线进行综合开发，一方面不仅方便了居民和旅客的生活出行，缩短了居民出行距离和出行时间；另一方面可使得政府、轨道交通企业以及开发商都获得相应的利益。政府通过出让轨道交通沿线土地，可以获得地价收入及沿线物业增加的税源，轨道交通企业通过经营土地资源，可获得物业开发和管理相关的收益；开发商通过参与物业建设，获得物业开发的收益。可以说，“轨道+物业”的开发模式，是一个多方共赢的开发模式。但是，大规模集中式的开发城市功能，也带来了周边道路的交通通行压力。这就需要引导城市居民公共交通出行，增大步行空间，以减轻地铁车站周边道路的通行压力。
（2）典型案例一一香港
香港地铁基于传统TOD 发展模式发展了“轨道+物业”的综合开发。“以地养铁”，整合了轨道交通与周边物业的空间规划，在财务方面也统筹轨道和物业的发展。截止2017年底，港铁原轨道交通沿线60%的车站都是有不同规模的综合开发口。香港地铁九龙站，是港铁东涌线、机场快线的换乘站，位于香港油尖旺区的西九龙填海区雅翔道，西铁线柯士甸站以西。车站共有9层，与上盖综合发展项目 Union Square结合成同一建筑物，是典型的“轨道+物业”的开发模式。
九龙站与上盖物业 Union Square设有公共交通交汇处，包括设多条巴士及小巴路线往返港九各区。圆方商场旁边，还设有跨境巴士路线去深圳宝安国际机场。九龙站设有6个出口，其中C及D出口位于Union Square 建筑群内，A及B出口位于车站东涌线站厅。同时，九龙站也预留了地下通道通往广深港高速铁路西九龙站及西铁线九龙南线柯士甸站。九龙站功能如表1所示。
其配套的 Union Square上盖城市综合，占地13.54公顷，建筑面积约109万m。包括了住宅大厦16栋、综合体2栋、环球贸易广场、甲级写字楼、五星级酒店、大型购物商场、幼儿园以及配套停车场等B。其城市功能开发是港铁公司联同九龙仓集团有限公司、恒隆地产、新鸿基地产等一起合作开发，并且港铁公司拥有部分物业的管理职能。由港铁的“轨道+物业”开发模式可以看出，在地铁车站站点立体综合开发城市功能，一方面充分发挥了交通枢纽的集疏运功能和解决了土地紧张下的城市发展问题，另一方面轨道交通公司可通过对城市功能的运营管理获取一定的收益以补贴轨道建设等费用，做到多方共赢。此外，大体量的综合开发和“以人为本”的建筑设计让该类轨道车站很快成为城市地标建筑，引领商圈发展。
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