容积率的测算
先计算综合枢纽站点和一般站点核心区域的平均(整体)最佳容积率，然后推算各站点类型和圈层的开发强度。
4.1核心区整体最佳容积率
4.1.1数据采集
为了得出房屋售价、建造成本随楼层总数的变化关系，选取轨道交通3号线沿线布吉片区2005年销售的商品房作为研究对象，数据采集范围为该片区所有站点的核心区域，并基于深圳地区房地产市场特点，以高层为主。
4.1.2高层住宅开发收益测算
考虑到影响商品房价格的主要因素为区位，为消除区位的影响，在统计分析时以楼层总数作为分类指标，并保证足够多的样本。共得有效样本数据6121个，并将样本价格按照房价指数修正至2005年第4季度可比价格。以单位地面售价为因变量，楼层总数为自变量，进行回归分析，得：P(n)=-2.5427n3+112.12n2+4230.4n-10826(3)
4.1.3高层住宅建造成本测算
住宅建造成本包括建筑成本、环境配套费用、专业费用、不可预见费用、建筑工程费用利息五部分。根据调查数据[16]，单位建筑面积建筑工程总费用为2043元/m2。高层住宅建造成本利息按建造期18个月、销售期6个月估算，并假定按建造成本均匀投入计息，利息率取6.67％，建造成本利息指数KC=(1+6.67%)1.5/2+0.5=1.0841，则单位住宅建筑面积的平均建造成本为2215元/m2，单位土地建造成本为：C(n)=2215n20≤n≤50(4)
4.1.4最佳楼层总数测算
联合式(1)、(3)、(4)得：R(n)=-2.5427n3+112.12n2(5)+2015.4n-1082620≤n≤50结合图5对式(5)做极值分析，R(n)为一条上凸的三次抛物线，存在极大值。
对式(5)进行求极值运算，求出其利润最大点对应的楼层数n*=36.61，取为37层。即，在轨道交通站点的核心区域，当住宅建筑总层数平均为37层时，政府所得利润最大。
4.1.5容积率换算
根据《深圳市城市规划标准与准则》有关居住用地开发强度的规定，高层居住小区和组团的建筑密度≤22%[22]。假定建筑密度取上限值22%，由式(2)得轨道交通站点核心区域的整体经济最佳容积率FAR*≤37×22%(即FAR*≤8.14)。
敏感性分析
房屋建造成本和售价是建造楼层数(容积率)的函数，反过来，二者的变化也会引起最佳建造楼层数的改变。建造成本和房屋售价尤其是后者，可能随时间会出现不可预知的变动，而作为城市开发的重要控制指标的容积率，不允许有太大波动。因此，有必要对最佳建造楼层数进行敏感性分析，计算其随房屋售价和造价的波动幅度。
根据对市场变化趋势的预测，使房屋售价在现售价0.8～3.0倍的范围内变化，建造成本在现造价0.8～1.6倍的范围内变化，计算最佳楼层数(表1)。
分别按照行、列，以现有售价或建造成本为基数，求最佳楼层的售价弹性系数和建造成本弹性系数(表2、表3)。
最佳楼层数随售价的变化表现出以下几个特点：(1)最佳楼层数的售价弹性系数为正，即售价涨高，开发强度需增大；(2)当建造成本一定时，售价敏感性随售价的增长而降低，当售价增加1倍时，已降至0.05；(3)当售价一定时，售价弹性随建造成本的增长而提高。
同理：(1)最佳楼层数的建造成本弹性系数为负，开发强度随建造成本提高而降低；(2)在售价一定的情况下，建造成本弹性系数变化不大；(3)售价涨高，建造成本弹性系数绝对值降低。
总体看来，最佳楼层数的售价弹性和建造成本弹性均较低(远小于1)；相对来说，对建造成本较为敏感。在市场经济中，售价往往受政策、供求关系等因素影响可能会有较大波动，而建造成本则相对稳定。故最佳楼层数不会有较大变化。
各密度分区最佳容积率
上节计算所得的轨道交通站点核心区域的最佳土地开发强度代表了综合站点和一般站点的整体水平。据此，制定各密度分区的最佳开发强度(表4)：(1)分析国内外典型站点的开发现状，借鉴不同类型站点已形成的开发强度比例[17]，对开发强度按站点类型进行修正；(2)按照各圈层楼面土地均价的比例系数对不同圈层开发强度进行调整，据调查[16]，轨道交通3号线站点三个圈层楼面土地均价的比值为高∶中∶低=1∶0.834∶0.687；(3)结合密度分区构建原则，综合考虑交通便捷度、商业繁华度等因素影响，最佳开发强度应为一个范围。
由楼层数换算为容积率时，取用了建筑密度的上限值，并假定建筑物每层的楼板面积均相等，故表4中的容积率为理论最佳容积率的上限。实际上主楼的楼板面积比裙楼基底面积小得多，一般μ=2/3，有时甚至小于1/2；由于裙楼层数很少，故FAR≈μ·D·(n1+n2)，即在楼层数和建筑密度不变的情况下，实际容积率仅相当于表4中容积率的μ倍。比如综合站点高密度开发区，如μ=2/3，其实际容积率约为5.5～6.0。若建筑密度的规划值达不到上限值，则实际容积率将进一步降低。而在站点用地规划时，建筑密度往往又需要根据开发强度确定，以满足土地开发收益和轨道交通客流的要求。
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