容积率的确定方法
确定原则
借鉴香港的做法[19～21]，确定三条基本原则：(1)各密度分区的整体开发强度要满足有限土地供应与市场对各类建筑需求之间的均衡；(2)保证土地开发强度满足现有和规划基础设施供给的平衡，并确保在环境允许的范围之内；(3)从总体上来说，轨道交通站点周边的土地容积率随地块与站点距离的增加而逐渐下降。
确定方法
最佳容积率确定的经济学原理
根据土地经济学的区位理论，城市密度分布应确保土地价值的充分实现和公共设施的有效利用，即利润最大和福利最大化[7]。土地开发利润是随着开发强度的提高一味增大，还是存在使土地利润最大化的最佳容积率？为此，从经济学的角度对土地开发利润与开发强度的关系进行定性分析。
图3为土地开发的成本—效益曲线，TC、TR分别为土地开发总成本和总收益(收入)。由图可知，容积率存在三个关键点：(1)当FAR=0时，无收益，所对应的成本为固定成本，主要是土地出让费；(2)成本和效益曲线相交的A点和D点，成本与效益相等，利润为零，以此容积率进行开发刚好收回开发成本；(3)最佳经济容积率FAR*，此时，土地开发利润最大。
可见，(FARa,FARb)为土地开发获利的容积率区间，FAR*为理想状态下最大利润容积率。在(FARa,FAR*)内，土地开发利润随开发强度的增大而增大；在(FAR*,FARb)内，土地开发利润随开发强度的增大而减小。
图4从边际成本和边际效益的角度进一步对最佳开发强度做了阐述。两条实线分别代表仅考虑经济效益的边际成本和边际效益，边际成本与边际效益交点对应的容积率为经济效益最大的容积率FAR*。虚线则代表考虑了项目开发的外部成本的情况，由于负效应所造成的社会成本要大于个人成本，故社会边际成本曲线在经济边际成本曲线之上，最佳社会容积率要小于最佳利润容积率。
以上分析表明了土地开发成本、收益与容积率之间的关系：(1)若使土地开发获利，开发强度必须位于特定的区间内，当容积率低于最低容积率或高于最高容积率时，利润为负；(2)理论上存在使开发收益最大化的最佳容积率；(3)最佳社会效益容积率小于最佳经济效益容积率。
3.2.2最佳容积率的优化模型
以政府作为开发主体，以政府收益最大化作为优化目标，确定土地开发的最佳容积率。在满足一定的条件下，容积率与楼层数呈正比[11]。为此，首先以楼层数为研究变量，测算实现利润最大化的最佳楼层数，然后将楼层数转换为容积率。
对政府而言，收益最大化体现为单位面积土地的利润最大化。政府作为土地所有者和开发者，其总利润包含了土地价格与开发利润及地价利息、各项税费等。单位土地的总收入为房屋售价，投入为房屋建造成本，二者均为开发强度的函数。以n代表楼层数，p(n)代表单位楼面均价，c(n)代表单位楼面建造成本，P(n)代表单位土地收入，C(n)代表单位土地建造成本，R(n)代表单位土地利润，建立最佳容积率的优化模型：
maxR(n)=max[P(n)-C(n)](1)
式中：P(n)=p(n)·n
C(n)=c(n)·
对模型进行求解，得最佳开发楼层总数n*。可用下式将楼层数换算为容积率：FAR=D·n1+μ·D·n2(2)
式中，D为建筑密度，n1为裙楼层数，n2为主楼层数，μ为主楼楼板面积与裙楼基底面积的比值。若主楼楼板面积随高度变化，可分段计算；若裙楼与主楼楼板面积无差别，则μ=1。
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