城市扩张中产生的空置区域是发展进程中客观存在的问题，是城市资源的一种浪费。针对政策导向和城市发展过快带来的困扰，结合近年来天津发展放缓的经济趋势，城市发展缓慢和城市资源利用率低等引发的一系列社会问题，以天津市双城发展为例，以城市发展中出现的空置区域为切入点，对天津城市发展的重要历史时期以及天津市区和滨海新区的发展历程进行分析，并探索寻找其成因，旨在通过挖掘区域特性历史文化，促进连接双城区域快速有效地进行城市资源整合和利用。
随着全球经济和科技的快速发展，城市的快速扩张、人口聚集为城市的发展增加动力，但快速扩张和建设在为城市带来便利和经济利益的同时也会产生新的问题，如居住用地密集导致的潮汐交通压力；传统企业和工厂迁置城市边缘，造成原址空置而产生的城市白地。如何合理利用这些区域并带动周边区域，成为近年来城市规划中亟待解决的主要问题。天津市作为我国直辖市之一，是连接首都和渤海湾的重要结点，地理位置优越，历史文化悠久，陆路、水运交通便捷。如今在超一线城市的虹吸效应、环境保护等政策背景下，天津市各方面发展速度逐渐放缓，部分城区略显萧条。笔者曾以地中海沿线重要城市为例，对其发展中因快速扩张引起的诸多问题进行研究，并试图借鉴谋求缓解天津市重点区域衰落的方法，进而运用城市更新理念复兴该区域。本文以城市更新研究观点结合天津双城发展格局进行分析，并尝试从规划者和居住者角度进行探索和总结。
2 天津滨海新区发展历程 天津市滨海新区在将近 40 年的发展中，从默默无闻的盐滩变成北方经济发展的重要口岸。其面积占天津的 1/5，人口占天津的 1/7，生产总值最高保持在环渤海地区的 10% 左右。天津滨海新区的发展历程可分为 3 个主要时期。2.1 开发建设时期(1984—2005 年)1994 年的基本构想是“以天津港、开发区、保税区为骨架，现代工业作为重要基础，外向型经济作为主要导向，着重发展商贸、金融、旅游，完善基础设施配套，注重服务功能齐全，成为高度开发现代化经济新区”。至 2005 年，已利用 180 多亿美元外资，落户世界 500 强企业 70 余家[3]。随着新区的发展，开发了1 199 km2 的农田、荒地和滩涂进行建设。2.2 平稳增长时期(2005—2015 年)2005 年，在“十一五”规划中纳入国家发展战略，滨海新区成为国家重点支持开发的国家级新区。在《天津市城市总体规划(2005—2020)》中，提出“ 一 轴 、一 带 、三 城 区 ”的 城 市 空 间 发 展 结 构 [4] 。2009 年国家投资 1.5 万亿元建设东疆港保税区、南港工业区、于家堡和响螺湾中心商务区等重大项目。滨海新区于 2014 年 12 月获批为北方第一个自贸区[5]。随着新区经济的繁荣发展，城市快速扩张导致的城市资源浪费也略露端倪，于家堡、和响螺湾中心商务区处于停工状态，空置建筑随处可见。2.3 双城转型时期(2016 年至今)受全球经济下行和国内金融业进入收缩期的影响，滨海新区商贸发展逐渐减缓，2016 年 GDP 缩水1/3，只剩 6 654 亿元。面对京津冀雾霾影响、环保限产、服务业疲软等问题，GDP 增长受到严重拖累。从于家堡和响螺湾的发展状况来看，政府与房地产商的开发预期远未达到，供需关系存在显著落差。写字楼无人租赁，投资负债无力偿还。城市经济结构以国企和重工业偏多，虽然新兴产业增速较快，但实体重工业占比多，外资也以制造业为主，产业附加值较低，经济结构转型困难。
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