分类： 研究 | Research

2. 区域顾客：深度透查周边客户需求，以高频业态建立粘性关系

通常情况下，小体量项目需要考虑以周边客群为主。睿意德服务的很多古街，即使已经是“城市名片”的地位，也会在业态组合上刻意安排以保证本地客源比重。越依赖周边客群的商业，越要刻意引入高频业态，因为辐射力小、客群规模小，就必须要更高的消费频次来保障收益。

借助大数据与对标分析，可以对项目辐射范围、业态类别及比例设置等实现非常细致的研判。当透过区域数据看到区域人群“外流”都购买了某类货品，本区域人群与相似区域相比某类支出明显降低等现象，都是我们发现机会的重要线索。如果说商业更新是“绣花”功夫，那么透过数据分析市场就是“最需要耐心，针脚最细密”的那部分，也是睿意德帮客户做的最多的工作。

3. 既有业态：既有业态是需求的显性反映，可作为定位假设与招商的重点参照

商业选址有“星巴克指数”的说法，商品关联销售有“啤酒与尿布”的故事。两个经典例子都折射出一个商业规律：“根据已有品牌，基于品牌的关联性”去洞察客户需求，是最高效和务实的。

商业项目更新也是同理，将项目周边已有商业进行深入分析、访谈和研究，基于品牌关联性、业绩表现、存活时长等维度进行分析，就能有效获得启发，找到可引入的业态方向，优化替代的机会和错位的品牌策略。

结语

不“守旧”，无“更新”。

存量项目受硬件条件限制较大，更新时常常会着重关注如何解决这些问题，对项目自身优势的挖掘和发挥就被放到其次。这本质上是一个被动的视角。应该主动从“长板”着眼，深入分析不完美甚至有诸多“硬伤”的旧改标的，发现它们的“长板”到底在哪里，使长板更长才是根本。

从“大开发时代”进入“存量竞争时代”，城市更新成为热门。那么，对比新开项目，城市更新项目，特别是小体量的城市更新项目，具有哪些自身优势？如何发挥优势？是更新前需要思考的首要问题。

上海上生新所、力波啤酒厂改造、无锡周新里、巡塘老街、南京老门东，嘉兴月河老街等这些业内熟知的商业更新项目，也是RET睿意德服务的项目，到现在已积累了200余案例经验，帮助客户在数据、策略和招商方面，进行深度分析与落地。很多现在看起来成功的项目，最初几乎都面临重大挑战。之所以能获得成功，有一个共同的关键，就是“找到了长板”。如上海的上生新所，最初核心难题是别墅、俱乐部、库房等复杂建筑形式修缮后该如何匹配业态，才能在整体功能与个体风格上协同一致。最后的解题源自大量的项目文史资料研究与对周边人群的大数据透查，确立了“文脉的延续才能让价值恒久”的理念，厘清了项目从“田园”到“单位”，再到开放式“社区”的生长脉络。

如果用一个关键词来提炼找到“长板”的方法，即是“守旧”。旧，是重视并发扬项目既有的存在，从既有存在中发掘项目优势。更新项目最大的劣势可能是现存硬件限制，但其最大的优势也在于每个旧改项目都有深厚的沉淀，而这常常也是项目成功的核心所在。

1. 既有文化：重视在地文化挖掘，强化项目唯一性和吸引力

对于任何建筑与场所，文化是带有唯一性的基因。如北京的长城、西安的大雁塔,即使原貌在其它地点仿建，也不会有吸引力，因为没有蕴含历史文化的沉淀。看不见的“文化”可以赋予看得见的“实物”极大的张力，一颗光之山钻石，一粒释迦摩尼舍利，都可以吸引人千里到访。

小体量商业可容纳的业态和功能比较少，吸引力上有天然的局限，所以更需要承接在地文化以增强吸引力，尤其是大题材、高势能的文化。

一、文化赋能，打造差异化吸引力

1. 挖掘在地文化基因
   • 通过保留历史建筑、工业遗迹等元素，将文化融入商业空间设计。例如成都东郊记忆 将工业厂房改造为文创园区，保留原有工业美学并引入艺术工作室、创意产业，形成“历史+现代”融合的独特体验[3][8]。
   • 南京老门东 依托古街文化，引入本地高频消费业态（如餐饮、零售），同时保持“城市名片”地位，兼顾游客与本地客群需求[1]。
2. 历史文化街区活化
   • 如西安大雁塔周边改造，通过修缮历史建筑、植入文化展示空间，吸引游客并带动周边商业发展[2][4]。

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二、产业转型驱动商业升级

1. 旧厂房改造为新兴产业载体
   • 将废弃工业区转型为科技创新园或文创园，例如北京首钢园区改造为“冬奥+科技”综合体，吸引高附加值企业入驻[2][8]。
   • 通过建筑结构加固、空间重组和外观更新，打造现代化办公与商业混合空间，如东郊记忆项目[3]。
2. 引入高潜力业态
   • 结合大数据分析辐射范围与客群需求，配置高频消费业态（如社区餐饮、便利店）确保本地客源粘性[1][7]。
   • 发展“商业+文旅”模式，如上海新天地将石库门建筑改造为商业街区，融合购物、展览、餐饮，成为城市地标[4][8]。

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三、政策与资本协同支持

1. 政府主导的更新项目
   • 2025年住建部推动的旧改政策中，鼓励公私合作（PPP模式），通过税收优惠吸引企业参与更新项目[2][5]。例如深圳南头古城改造由政府统筹规划，引入社会资本运营商业空间。
2. 完善配套提升区域价值
   • 更新中同步优化交通、绿地等基础设施，提升商业可达性。如广州永庆坊通过地铁扩建和公共空间升级，带动周边商铺租金上涨30%[7][8]。

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四、案例参考

• 成都东郊记忆 ：工业遗产改造为文创园区，年接待游客超500万人次，吸引腾讯等科技企业设立分部[3]。
• 南京老门东 ：古街更新后本地消费占比超60%，通过高频业态实现稳定收益[1]。
• 西安大雁塔片区 ：文旅融合带动商业租金增长20%，成为西北地区文化消费高地[4][6]。

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参考资料
[1] 为什么小体量商业的更新，关键在于“守旧”?
[2] 2025 年住建部大力实施城市更新项目内容解析
[3] 东郊记忆 · 结合工业美学与现代商业功能
[4] 第一太平戴维斯沈欣然:城市更新是经济活力与社会发展的双引擎
[5] 销量认证:土木工程建筑全球及中国企业市场占有率证明
[7] 全国城市更新工作步入快车道，城市更新对房地产市场有何影响?
[8] 关注汝州城市更新，见证城市蝶变

一、多方参与机制与利益协调

1. 公众参与前置调研
   通过社区会议、问卷调研等方式收集居民需求，确保公共空间功能贴近实际需求。例如北京“边角地”改造项目，前期开展民意调研，将居民意见融入设计，既保护原真生活场景又提升公共空间实用性[3][4]。
2. 多专业协同设计
   重庆九龙坡民主村更新项目中，建筑师主导多专业团队协同工作，打破传统开发流程的局限性，统筹投融资、运营等环节，实现公共空间与商业业态的有机融合[2]。

二、空间功能复合与灵活设计

1. 混合功能布局
   南京大行宫老城区微更新中，将居民楼底层改造为商业空间并向广场延伸，形成“街道的延伸”，既激活历史建筑（如天山会馆）的文化价值，又通过商业引流提升公共空间活力[4]。
2. 弹性空间预留
   采用“可生长”设计策略，如布鲁克林市中心改造案例，通过街墙高度管控和底层用途混合，预留灵活调整空间，适应未来业态变化[8]。

三、文化传承与商业价值融合

1. 历史文脉活化
   波士顿昆西市场改造中，剔除后期冗余改建部分，恢复历史空间形态，同时引入现代商业功能，实现文化遗产与商业效益的双赢[6]。
2. 在地文化创新表达
   上海静安等中心城区更新中，通过国企主导模式平衡市场与公共利益，保留特色文化街区并植入新业态，避免过度商业化导致“文化空心化”[5][9]。

四、政府引导与市场协作

1. 政策支持与机制创新
   例如香港市中心街道“公园化”改造，政府通过用地混合管控和容积率奖励政策，引导开发商配建公共空间，形成多方共赢[8][9]。
2. 微更新低成本实践
   采用“绣花功夫”改造，如北京老旧小区微更新项目，以最小投资提升公共空间品质，避免大规模商业化开发对社区原生态的破坏[3][4]。

五、可持续运营模式

1. 长期效益平衡
   参考吴良镛提出的“顺应城市肌理”原则，如波特兰“水街”项目，通过维护原有社区网络，引入低干预商业运营，确保公共空间与商业收益的可持续平衡[7][8]。

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已参考资料：
[2] 城市更新中多专业协同设计实践探索——以重庆九龙坡民主村更新项目为例
[3] 评论:“边角地”改造体现微治理真功
[4] 大行宫老城区的微更新改造
[5] 试谈“有”与“无”
[6] 文脉传承在商业景观设计中的体现论文
[7] 皓观/ 城市更新(一):一种城市界面的“重写”机制
[8] 活力街道
[9] 解放日报刊发区委书记于勇署名文章:上海中心城区城市更新需着重…

PPP模式（Public-Private Partnership，公私合作伙伴关系）是指政府与私营部门合作，共同提供公共服务或基础设施项目的模式。它通过整合公共部门的政策目标与私营部门的资源、技术和管理效率，实现优势互补。

主要特点：

1. 合作主体 ：政府与私营企业共同参与。
2. 风险共担 ：双方分担项目风险，政府通常承担政策、法律风险，私营部门承担建设、运营等风险。
3. 利益共享 ：私营部门通过服务收费或政府补贴获得回报，政府则获得高质量的服务或基础设施。
4. 长期合作 ：项目周期通常较长，涵盖设计、建设、运营和维护等多个阶段。

常见类型：

1. BOT（建设-运营-移交） ：私营部门负责建设和运营，期满后移交政府。
2. BOO（建设-拥有-运营） ：私营部门建设并永久拥有和运营项目。
3. TOT（移交-运营-移交） ：政府将现有设施移交给私营部门运营，期满后归还。
4. DBFO（设计-建设-融资-运营） ：私营部门负责设计、建设、融资和运营。

优点：

• 缓解财政压力 ：减少政府的资金投入。
• 提高效率 ：私营部门的参与提升项目效率和质量。
• 风险分担 ：双方共同承担风险，降低政府单方面风险。

缺点：

• 复杂性高 ：合同谈判和管理复杂。
• 风险分配不均 ：若分配不合理，可能导致项目失败。
• 监管难度大 ：需建立有效的监管机制，确保公共利益。

应用领域：

• 基础设施 ：如交通、能源、水务等。
• 公共服务 ：如教育、医疗、环保等。

PPP模式在全球广泛应用，成功案例如英国的PFI（私人融资计划）和中国的多个基础设施项目。

1. 核心目标

循环经济的核心目标是通过系统性设计减少资源浪费，延长资源使用周期，并最大限度地保留材料的价值。具体目标包括：

• 减少资源消耗 ：通过优化设计和生产流程，降低对原材料的需求。
• 消除废弃物 ：将废弃物视为资源的一部分，重新融入生产或消费环节。
• 保护环境 ：减少环境污染，降低碳排放，促进生态平衡。
• 提升经济效益 ：通过资源高效利用，创造新的商业模式和经济增长点。

2. 基本原则

循环经济遵循三大基本原则：

• 减量化（Reduce） ：从源头减少资源的使用量，避免不必要的浪费。
• 再利用（Reuse） ：延长产品的使用寿命，鼓励重复使用。
• 循环化（Recycle） ：将废弃材料转化为可再利用的资源。

这些原则贯穿于产品生命周期的各个环节，包括设计、生产、消费和废弃处理。

3. 实施路径

循环经济的实施路径涉及多个层面，包括政策制定、技术创新和社会行为改变。以下是一些关键路径：

• 闭环供应链 ：建立从生产到回收的完整闭环系统，确保资源在经济体系内持续流动。
• 共享经济 ：推广共享模式，例如租赁、共享服务等，以减少单次使用的资源需求。
• 产品即服务（Product-as-a-Service） ：企业不再销售产品本身，而是提供基于产品的服务，例如设备租赁或维护服务。
• 延长产品寿命 ：通过耐用设计、维修服务等方式，延长产品的使用周期。
• 废物资源化 ：将废弃物转化为有价值的资源，例如废纸再生、塑料回收等。

4. 重点领域

循环经济在不同领域有具体的实施细则：

• 纺织行业 ：通过减少新物品的消费、延长衣物使用寿命、推广二手交易和材料回收，实现环境效益最大化。
• 电子行业 ：推动电子产品模块化设计，便于拆解和回收；建立完善的电子废弃物回收体系。
• 建筑行业 ：采用可持续建筑材料，推广建筑垃圾回收利用，鼓励模块化建筑以减少施工浪费。
• 农业 ：发展生态农业，利用有机废弃物作为肥料，构建农业生态系统内的资源循环。

5. 政策支持与国际合作

循环经济的成功实施离不开政策支持和国际合作：

• 欧盟的经验 ：自2014年起，欧盟通过制定监测指标体系和政策框架，推动成员国实施循环经济战略。例如，荷兰在国家层面制定了明确的循环经济目标。
• 中国实践 ：中国在“十四五”规划中明确提出推进循环经济发展的目标，包括加强资源综合利用、推广绿色制造等。
• 国际协作 ：各国通过技术交流、标准制定和贸易合作，共同应对全球资源短缺和环境污染问题。

一、节能技术

1. 高效设备与能源管理
   • 使用太阳能、空气能等可再生能源设备，减少传统能源消耗[2][7]。
   • 通过合理安排施工顺序、共享机械设备降低能耗，并采用节能型设备（如太阳能照明）[2][4]。
2. 建筑围护结构优化
   • 选用耐候性强的外墙材料（如高性能混凝土、高强度钢筋）提升隔热性能[4][7]。

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二、节材与材料资源利用

1. 绿色建材选择
   • 优先使用环保、低碳材料（如商品砂浆、再生建材），优先采购500公里内本地材料以减少运输碳排放[1][7]。
2. 材料高效利用
   • 推广周转式材料（如活动板房、系统模板），降低损耗率至30%以下[1][4][5]。
   • 采用预制构件和装配式技术，减少现场加工浪费[3][7]。

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三、节水技术

1. 水资源循环利用
   • 设置雨水收集系统和非传统水源（如中水回用）用于施工养护、绿化灌溉[2][5][7]。
2. 节水工艺与设备
   • 使用干墙技术、节水器具，并实时监测用水量[2][4]。

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四、节地技术

1. 土地资源保护
   • 合理规划施工场地，减少临时用地，采用抗浮设计和地下空间开发提高土地利用率[2][7]。
2. 减少土壤干扰
   • 采用封闭式边坡支护技术，避免水土流失[4][5]。

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五、环境保护技术

1. 扬尘与噪声控制
   • 裸露土方覆盖防尘网，施工现场设置封闭式垃圾站，扬尘高度控制在0.5米以下[5][7]。
   • 使用低噪声设备，限制夜间施工时间[5][7]。
2. 废弃物管理
   • 垃圾分类回收，有毒材料单独存放，建筑垃圾回收率超30%[1][2][5]。

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六、信息化与工业化技术

1. 数字化技术应用
   • 采用BIM、物联网、大数据优化设计与施工流程，减少返工[3]。
2. 工业化建造模式
   • 推广工程总承包（EPC）和装配式建筑，实现设计-生产-施工一体化[3][7]。

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七、施工管理优化

1. 绿色施工制度
   • 制定环境保护与资源节约管理制度，明确施工区、办公区、生活区划分[1][5]。
2. 全过程监管
   • 实施绿色建筑专项验收，确保按图施工和技术措施落实[6][7]。

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[1] 绿色建筑施工技术的要点分析.doc
[2] 绿色施工技术有哪些
[3] 住房和城乡建设|绿色建造的主要技术要求是什么?
[4] 2022年一级建造师考试《建筑实务》高频考点:绿色施工
[5] 一建《建筑》绿色建筑与绿色施工.docx
[7] 绿色建筑施工规范及要求解析 – 吉屋房产百科

一、居民参与权不足与利益分配不均

问题表现
城市更新常因居民参与机制缺失导致决策过程不透明，弱势群体利益被忽视。例如，旧城改造中土地权属不清、补偿标准模糊可能引发居民抗议[5]。利益分配偏向开发商或政府，原住民面临搬迁压力，难以共享更新后的经济红利。

解决方案

1. 构建多元参与机制

• 建立居民代表委员会，通过听证会、工作坊等形式吸纳不同群体意见，确保规划初期即嵌入公众参与[1][3]。
• 利用数字化工具（如在线投票平台）扩大参与覆盖面，提升信息透明度。

1. 完善利益分配体系

• 制定动态补偿标准，结合市场价值与居民实际需求，探索“产权置换+长期收益分成”模式。
• 设立专项基金支持低收入家庭安置，例如提供保障性住房或就业培训[5]。

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二、弱势群体边缘化与社会资源获取不平等

问题表现
残障人士、老年人、低收入者等群体在城市更新中面临物理空间障碍（如无障碍设施不足）和社会资源排斥（如高租金导致的被迫迁移）[2][6]。公共服务设施分布不均加剧了空间隔离。

解决方案

1. 推行包容性设计标准

• 强制要求新建项目配置无障碍通道、通用设计住宅，确保公共设施（如医院、学校）覆盖全年龄段需求[6]。
• 在社区内嵌入混合功能空间，例如“老年活动中心+托儿所”组合，促进代际交流。

1. 强化政策保障

• 立法规定更新项目中必须包含一定比例的保障性住房，并优先分配给原住民和弱势群体[4]。
• 设立社会服务机构专项补贴，确保弱势群体能就近获得医疗、教育等资源[2]。

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三、社区凝聚力缺失与公共空间排斥性

问题表现
大规模更新易破坏原有社会网络，新建商业空间可能排斥低收入消费者，导致社区文化断裂。例如，高端化改造使传统市井文化消失，居民归属感降低[1][7]。

解决方案

1. 推动社区共建模式

• 采用“微更新”策略，保留街巷肌理和小型商业业态，鼓励居民参与公共空间改造（如社区花园共建）[1][7]。
• 引入社会企业运营公共空间，平衡商业性与公益性，例如设立平价市集和社区图书馆。

1. 增强文化包容性

• 在更新中融合历史元素（如传统建筑符号），通过文化节庆活动激活集体记忆[10]。
• 建立社区文化档案，邀请原住民参与口述史记录，强化身份认同。

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参考资料
[1] 城市更新社会公平与包容性策略-金锄头文库
[2] 建筑与城市规划中的社会包容性与公平性研究
[3] 城市更新社会公平与包容性策略.docx
[4] 城市更新设计中社会包容性构建
[6] 城市设计中的社会公平性与包容性
[7] 城市更新与社会包容性建设

一、经济层面指标：

1. 地区生产总值和经济增长率：反映地区经济整体发展水平和增长动力，是评价社会经济包容性与公平性的基础。
2. 第三产业贡献率：衡量服务业对经济的贡献，第三产业的发展有助于提供更多就业机会，促进社会包容性。
3. 最低工资标准和收入差距：反映劳动力市场的公平性和社会经济的均衡性。

二、社会层面指标：

1. 常住外来人口占比：体现城市对外来人口的接纳程度，反映社会包容性。
2. 劳动力市场求人倍率与失业率：展示就业市场的供需关系和就业状况，间接反映社会公平与机会均等。
3. 劳动争议结案数：体现劳动关系的和谐程度及法律保障的完善性。
4. 参加职工基本医疗保险人数：反映社会保障体系的覆盖率和公平性。

三、环境与卫生层面指标：
这些指标虽然不直接反映社会包容性与公平性，但良好的环境与卫生条件是提升城市居民生活质量和社会包容性的重要因素。包括人均公园绿地面积、环卫设施以及社会卫生支出占比等。

四、文化多样性层面指标：

1. 非本地籍中学生流失率：反映教育系统的包容性，是否能够满足不同文化背景学生的需求。
2. 农民工子弟学校总数：体现城市对农民工子女的教育支持，是社会包容性的重要体现。

五、物理空间与文化特征层面指标：

1. 物理空间的包容性：建筑和城市能否为不同文化背景的人群提供足够的物理空间。
2. 文化多样性的包容性：城市设计和建筑能否容纳和适应不同文化特征的元素。

综上所述，建筑与城市规划中的社会包容性与公平性评价指标体系是一个多维度、综合性的考量体系，旨在确保建筑和城市规划能够促进社会公平、包容和多元文化的发展。这些指标不仅涉及经济、社会、环境与卫生等传统领域，还包括对文化多样性和物理空间的考量，从而全面评估建筑和城市规划的社会影响。

三、杭州市：生态与数字化双轮驱动
1.海绵城市与生态修复杭州市将海绵城市理念纳入更新专项规划，要求保留自然水系并增加透水铺装，例如西湖周边改造中，通过湿地修复和雨水花园建设，提升区域防涝能力。同时，对山体滑坡高风险区域实施生态护坡工程，采用本土植物固土，减少地质灾害风险。
2.CIM平台与数据安全管控杭州市依托城市信息模型（CIM）平台整合规划、住建、交通等多部门数据，建立“授权使用”机制。例如，燃气、电力管网数据需经加密处理后方可共享，且跨部门调用需经市级主管部门审批，防止敏感信息泄露。
四、重庆市：韧性理念贯穿科学城建设
1.风险防控与社区参与重庆科学城在更新中推行“居民参与方案制定+收益共享”模式，例如在老旧小区改造中，通过居民议事会确定消防通道优化方案，并允许社区通过增设便民设施获取运营收益，降低利益冲突风险。同时，要求新建项目预留应急避难空间，结合绿地、广场等开放空间布局防灾设施。
2.韧性技术集成应用科学城试点采用抗震加固新材料和分布式能源系统，例如在公共建筑中安装减震支座，并建设区域微电网，确保灾害发生时关键设施能源供应不间断。