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森之丘——权利变换加信托融资的典型更新案例

1.复杂的更新背景

森之丘位于台北市南港区，占地约3600平方米，紧临东新街，交通便利，附近公共设施充足，生活机能完善。但改造前区域内多为1层砖造违章建筑，建筑物老旧，且现有巷道弯曲狭窄，环境差。部分区域更因废弃闲置，杂草丛生，民众又随意弃置垃圾，导致环境卫生极为恶劣，每年登革热流行期间，就被台北市卫生局列为重点消毒地区，因此台北市政府于2002年10月将本区域划定为更新地由于这一地区产权关系复杂，除少数公有土地外，地上有16户违章建筑,占用情况非常严重。更糟糕的是,有土地经查是 由已故的蔡姓市民所有，且数十年来都没有办理继承。因此，虽然开发商太平洋建设早在20多年前就取得该地块的大部分土地，但改造一直未开展。

2.多艰的更新之路

2002年10月本区域划定为更新地区，2007年11月10日，太平洋森之丘的城市更新案终于启动，更新事业计划核准通过取得建照，并且完成近99??销售佳绩，举行开工礼拜仪式。2010年3月底亦取得使用执照，希冀尽快完成权利变换产权登记。

3.创新的更新策略

项目的总占地面积约3600平方米，在台北已经算比较大的城市更新项目，且产权复杂，开发风险很高，再加上当时太平洋建设财务状况不佳，因此大部分银行不愿意贷款。最终，项目采用了权利变换搭配信托融资执行更新的方式。

首先，太平洋建设将已经取得的土地建筑物全部设定抵押权并信托于银行，银行就提供前期资金给太平洋建设，并代偿原抵押权人欠款，支付各项权利人款项及规划设计费用。

更新案的销售款项必须拨入信托专户，银行配合拨付后期建筑融资。待全部房屋兴建完成之后，实施者所取得全部房屋土地亦先登记于信托专户的名下。经过清算偿还借款后，才返还信托财产余额给太平洋建设。该信托机制确保了专款专用，避免建商有任何财务危机造成更新案无法执行。经过基金会协助太平洋建设多次的说明与意见交换后，日盛商银终于愿意提供本案更新前期推动及后期营建所需融资，太平洋建设亦得以于2006年完成权利人整合。

4.城市机能的重生

创新资金筹措方式，通过信托融资解决资金筹措难题。资金筹措一直是启动本案最关键的问题。由于本案规模较大，而且产权复杂，开发风险较高，最开始大部分银行在考量风险及债信问题下，均不愿提供更新融资资金。鉴于此，城市更新发展研究基金会受台北市城市更新处委托，进行了以信托方式办理城市更新执行机制实施规划方案之研究，研究出权利变换搭配信托的更新执行机制。提高建筑使用强度，提升城市机能。通过更新，解决了本域内复杂的土地关系、土地占用问题以及土地所有权人不明确问题导致的土地闲置、土地荒芜，提高了城市土地利用效率。借助容积率奖励，提高了域内的建筑密度。

合理配合地形创造街道景观。该更新案在产品定位上以住宅为主，规划中少数店铺设置的地面层。在量体配置上，单元北侧与东侧退缩留设4米人行空间；以7层、11层与15层三栋建筑量体由西向东配置，形成连续且逐渐升高之沿街立面，此配置恰与本地区东边山坡较高、西边较平缓的地形有相同的节奏。同时，限制地下室开挖范围，未开挖部分做景观植栽绿化，以保持原地形地貌。

士林区华固天铸——崇尚绿色的城市艺术品

1.现代城市艺术品的前世

华固天铸坐落于天母东路与天母东路8巷口，区域南侧邻接台北美国学校，周围土地使用以住宅居多，附近多为快餐店、文具行、眼镜行等一般生活零售业，生活机能充足。前身为圣道儿童之家，更新单元面积约5717平方米，由华固建设股份有限公司标售取得原天母圣道儿童之家土地后，投入整合沟通及办理城市更新事业。

2.艰苦的更新规划之路

在2010年9月划定更新单元核准，隔年6月即申请事业计划报核，并于2013年6月经台北市政府核定公告实施，直至2016年9月取得使用执照。本案自划定更新单元核准至兴建完工，历经6年时间终于更新完成。本案因产权单纯，且达100?意，故采取了协议合建的方式办理更新。通过本次更新，可将2处畸零地予以整合，获得更有效率之运用。

3.绿色城市艺术品的呈现

注重建筑及环境的设计整合。配合城市更新计划要求，注重考量地区人文特色、纹理与环境特色的整体规划，引入生态跳岛、绿色建筑等环保概念，以生态、节能、减废及健康为规划指标，设计人与自然环境永续共生之建筑。另外，为配合更新计划的要求，在更新单元北侧及东侧各留无遮檐人行步道，并充分考虑学校周边交通与人行动线，以延续天母东路商业活动。另外，集中留设法定绿化空间，与区域东南侧公园相互呼应。合理规划并开辟道路。本次更新，实施者协助开辟东侧天母东路8巷及天母东路8巷30弄部分计划道路，其开辟工程费实施者愿意自行承担，并于更新单元南侧退缩留设2米人行步道，补足消防救灾空间，同时解决道路征收及开辟课题，也确保提升更新后的防灾能力。

坚持低建蔽率设计。本更新单元以33??低建蔽率设计，兴建地下4层、地上38层的集合住宅，拉大更新后建筑物与周边建筑物的距离，视觉上更宽敞，让周边巷弄变得不拥挤。考虑区域的特殊形状、栋距、物理环境，采取集中量体的住宅区配置，在土地使用管制及建筑法令的规定范围内，规划出38层楼的集合住宅大楼。并于天母东路侧设置一层商业单元3户。在城市关系的配置主轴上，让建筑量体集中于区域后方，前方与外围则以开放公益使用的步道作为配置重点，并依此适宜的设计与大量的绿化设施回应地区城市关系。法定空地部分，以多种高低不同层次的植栽创造城市森林呼吸氛围。坚持绿色建筑设计。

建筑设计上亦因应台湾所属亚热带气候，与当地日照采光等环境关系，建筑物本身也导入大量绿色建筑设计概念，包括通过南北向设计减少东西向高温日照、以深窗创造建筑物外观阴影变化、室内外温差，营造自然风的流动等。其他还包括保水指标、日常节能指标、水资源指标、污水及垃圾改善指标等。透过节能减碳设计及户户通风采光原则，塑造良好的居住环境，以达到绿建筑之外壳节能、昼光运用之照明节能，未来将成为天母地区罕见的钻石级绿色建筑优质好宅。

创造城市特色建筑。建筑设计除掌握外观比例与结构整合运用外，另配合气候与绿色建筑考量原则，并思考建筑物在城市环境的尺度，分段检讨城市、街道、人行之视觉美感。底层对外设立植生墙，种植乔灌木大量绿化立面质感配合绿化植生墙，作为立面实墙外会呼吸的皮层，亦可作为空间软性墙面隐私性遮蔽功能。绿化植生墙设计除延续台北好好看绿美化之本意，更可融合环境，同时也衬托整体建筑物白色基调的主轴。将城市规划与文化相融合，打造城市艺术品。本案建筑量体设计部分以简约稳定、平实面貌作为设计基础，外观及形式方正，色彩方面以米色、白色、灰白色等基调呈现。整体架构利用结构外露梁与直通柱进行立面造型的形塑，展现水平与垂直分割之比例，并利用结构外露梁与立面深窗等手法，透过阳台变化与深窗形式创造立面丰富的阴影变化，表述现代建筑之词汇。建材上选择接近邻近色彩之米白色系石材，搭配玻璃栏杆，并导入传统窗花纹理，框架搭配窗花的做法，兼具发扬环境人文，成为一件城市的艺术品。透过简明的线条变化，展开城市更新兼具发扬环境人文的契机。

台北金融中心大楼——从震后废弃建筑到现代金融中心的蜕变

1.震后废弃物的重生之路

台北金融中心大楼位于台北市敦化北路与南京东路交叉口的西南侧，是重要的办公商圈。在更新改造前，受“九二一”地震的影响受损严重，震后建筑物空置达4年之久，仅出租作为大型广告牌之用，每年因闲置浪费的租金高达3亿新台币，同时也对城市景观造成负面影响。如今经过将近7年的重建，其重新焕发出生机和活力。

2.创新模式确保更新进程

首创更新信托及代理实施者模式。本更新案讨论之初，针对重建费用支出方式就有不同的意见。一种是由建商的身份进来以折价抵付的方式支付重建费用，另一种则为由全体所有权人依权利价值比例自行出资。后来考虑本案所有权人大部分是法人机构，自行出资问题不大，且大多数土地拥有者考虑更新后搬回原地营业，欲分回较大的楼地板面积，故决议采用自行出资方案。为了确保本案能顺利执行，本案在基金会的协助下首创将重建资金及土地交付信托，建立资金风险控管机制，并委托给为土地拥有者之一的国泰世华银行及交通银行(现兆丰银行)担任共同受托人。此外，在没有土地 拥有者法人机构愿意担任实施者的情况下，为确保工程质量乃委托东亚建筑经理公司担任代理实施者。该实施者不出资也不参与分配,系以专业管理者的身份使重建能顺利进行。

3.现代金融中心的崛起

通过权利变换方式，做到了公平合理分配。虽然权利变换的方式比较普遍，但根据以往的案例来看，至少需要三家评估机构估值定价后才能得到认可，才能说服各所有权

筑丰天母更新——台北天母新地标的诞生

1.台北新地标的前身

筑丰天母坐落于中山北路六段35巷内，地理位置优越，交通便 利，向东可以俯视忠诚公园，西向联通捷运芝山站，向北可以直接 通往天母SOHO。以前的中山北路六段以东为稻田，以西则为台铁 淡水支线(现已改建为捷运淡水线),及部分零星住宅。伴随地区的 发展，如今其周边已是一片繁荣，此处位置优越，已成为进入天母 的重要入口。

2.更新的内容和历程

筑丰天母更新改造项目具体范围为士林区中山北路六段35巷以 西、福华路128巷以南、福国路以北、福国路56巷以东地区，区域 面积2194.88平方米，其中，私有土地2162.08平方米，所有权人为 36人，公有土地32.8平方米，所有权人为2人。项目内总共有10 栋合法建筑物分布于单元的北侧和东侧，分别为1栋地上的5层钢 筋混凝土建筑物及9栋地上2~3层加强砖造建筑物。

在将受地震破坏的废弃建筑转变为现代金融中心的过程中，如何平衡历史传承与现代设计，同时确保结构的安全性和使用的功能性，以重塑城市地标并激发区域活力？

双橡园更新——衰落区域内城市细部的重生 。

1.衰落的城市旧聚落

双橡园位于2000年被主管机构划定为中山区建国北路、长春路 东南侧更新地区内，是建国北路开辟前就存在的旧聚落。该地区土 地关系复杂，土地被中兴大学宿舍占用无法开发，周边土地拥有者 众多、公私有地夹杂，而且域内违章建筑林立、巷道狭窄且弯曲等 问题严重，安全隐患大。该地区历经40年以上无法开发2.艰难的更新历程 该更新单元范围内最大土地拥有者是土地银行，占比约为54%, 但被中兴大学及其他违建占用，而且其中还有部分道路用地。虽然土地银行是公营银行，但不适用更新条例第27条所规定的公有土地一律参与更新。因此更新必须取得其他土地拥有者的同意，基金会 与其他土地拥有者花了一年以上的时间进行协商，但土地银行最终 不愿通过权利变换分配。在与中兴大学诉讼拆屋还地胜诉后，土地 银行愿以该土地现况标售。大部分开发商看到该区域的复杂情况均 不愿投标，流标一次后才由华固建设中标，才顺利展开事业及权利 变换计划的规划推动工作。

双橡园更新项目因关系复杂，涉及建造执照变更、所有权转移 给一人所有等因素，于1998年9月取得建筑物使用执照。同年10 月初办理厘正权利变换图册，接管与差额金找补也于10月完成，11 月办理权利变换变更或移转登记完成。1999年3月召开管委会，并 于同年4月完成成果备查。

2.城市细部的完美再生

通过公私合作多赢模式。公私多赢的规划方案，得到行政当局 都委会、土地拥有者、实施者三方的一致认同。其中的绿地用地负 担依照权利变换计划则由全体土地拥有者依更新前权利价值比例共 同负担，更新后登记为台北市当局所有。因此这样不会造成公共 设施用地土地拥有者无法参与更新分配的现象，以实现公共利益公 平与共享的目标。 合并街廓，合理规划道路。本案范围包括南北两街廓，中间有一条6米未开辟计划道路，虽为完整街廓，但因个别街廓深度狭窄不利于规划。规划考虑未开辟之巷道只是提供两街廓供进出通行所需，因此规划提出将两街廓合并，并将计划道路等面积留设于更新单元内东南侧作为绿地使用。这样，整合为较大完整街廓后不但有利于整体城市环境与景观改善，也有利于减少地下室的兴建成本，提高停车效率，改善环境。

增加绿地改造城市环境。为获得建筑间最大栋距及增加绿地面积,更新在建筑规划上主要设计为二栋塔式住宅大楼，建蔽率降低为37空地占63因而可多植栽大树，开挖率低于65%城市更新核准容积奖励达到法定容积的50停车奖励达到法定容积的19.21本案奖励总额达到法定容积的69.21%其主要奖励来源于协助公共设施开辟及处理占有他人土地的违章建筑物。通过权利变换处理违建等难题。该案例中每户住户所持有的面积较小，因而所有权人较多，为满足原地居民需求，考虑到原居民的年龄问题，在一楼规划了小坪数单元。部分土地所有权人曾在审议过程中提出反对意见，经实施者与更新处多次协助沟通，最终土地拥有者同意比例在核准通过时高达九成以上。另外，还有约40户违章建筑户，因长期侵占私有土地及国有土地，导致土地难以开发。经过实施者长期拜访沟通，最终双方达成共识，住户均愿配合更新搬迁。配合搬迁用户自行安置，但可以获得拆迁补偿费。协助建设公共设施。更新事业中协助兴建了绿地和区域西侧的计划道路，绿地建设完成后交由市政府办理接收管理。为增加人行空间舒适性，区域四周留设4米以上人行步道，同时配合原宽度为6米计划道路，提供充分的避难及消防动线需要。另依核准城市更新事业计划内容，作为建筑执照申领依据，并将“申领建照相关配套措施”法制化。

文林苑更新——从老旧社区到无障碍新型社区。

1.文林苑的衰落与纳入更新

文林苑位于台北市士林区的城市更新地区内，占地面积1923平方米，属于商业区，因位于士林桥与捷运淡水线高架桥间，长年受来往车辆及捷运高架侧噪声和振动影响。更新重建前，区内建筑多为三至四层楼，屋龄超过30年，缺乏电梯设备，单元内有一条无尾巷，存在消防安全隐患，为适应社会需要，该地区亟待更新。2002年台北市在经过调查后，认定本地区建筑物因年代久远有倾颓或朽坏的危险。而且由于建筑物排列不良或道路弯曲狭小，给公共运输或公共安全带来隐患，因而划定此区为城市更新地区。

2007年3月由赖姓土地权利人提交申请事业概要，同年5月得到核准。经过半年的整合，2008年1月由乐扬建设担任实施者，举办更新事业及权利变换计划公听会，6月申请事业计划及权变计划报核。经过一年的干事会、两次的审议会审议，于2009年6月16日更新事业及权利变换计划得以核定。

2.协调各方需求的更新之路

突破区域局限、通过建筑设计改善地区消防功能。文林苑位于士林旧时通往淡水的要道旁，受限于士林桥及捷运淡水线的压缩，文林路可通行的空间只有3.5米宽。为了提高防灾能力，西侧临文林路部分，通过建筑设计退缩1.4～1.7米供以加宽车道，再退缩4.3～4.6米作为人行步道，计划道路顺平宽度合计为5.7～6.3米，顺平且无设置任何障碍物的设计，经过改造提供了8米净宽的消防救灾通道及空间，对于西北侧未纳入单元的5层和6层建筑物提供更佳的消防安全保障。另外，通过整体规划废除区域内无尾巷，并开辟北侧毗邻后街计划道路，解决社区另一侧的防灾需求，对士林前街、后街地区提供更佳的消防安全保障。

此外，东侧临捷运高架桥段，通过开放空间的留设及建筑物退缩设计，塔楼部分与捷运距离由原来的2.6米退缩至8.6米(最小距离),并利用捷运既有的绿化空间，与本区其他景观相结合，创造出舒适友善的休憩空间，改善了本区局促的环境，原临捷运侧住家与地界毗邻，而现在可拥有独立庭园，进入住家户外大门尚有庭院转换心情后，再进入室内空间。

充分尊重权利人意愿处理其权益。文林苑采用权利变换方式办理，通过权利变换机制，协助更新后权利价值较小的权利人以合并分配方式分回更新后的房地，不愿参与者皆有以书面方式令其充分表达意愿后确认。另外，更新单元范围内27平方米的国有财产署管理的土地，以领取权利金的方式参与文林苑更新，在通知缴交差额

价金时领取。

更新后的增值权益按所有人权益进行分配。以建筑物占地面积来看，实质使用面积较更新前违建满布的状况较大且宽广，更新后所有权人的居住面积增大。除此之外，更新前的平均单价较低，在更新改造后实现了增值。还有，更新后由于住宅环境的改善、耐震等级的提高及停车位的供给等附加价值带来的整体效益，提升了地区改造更新后的价值。

3.多功能综合性社区的诞生

规划设计兼顾住宅及零售业需求多功能配置。文林苑更新重建后，量体与南侧的郭元益博物馆相近且相互协调。兴建地上15层、地下3层的钢筋混凝土建筑。在量体设计上，充分考量降低建筑量体的压迫感，以及原土地拥有者的需求，低楼层采取分层退缩，有效创造城市空间层次；3楼以上采用双塔量体配置，运用不同尺度的框架分割型塑的优美比例，并利用材质的深浅表现，以镂空竹叶塑造文林意象，竹叶隔栅上镶有夜间照明，灯光随门德尔松《仲夏夜之梦》的节奏变化，丰富建筑立面变化。整体来看，更新后的建筑物虽采用一栋的设计，可是基座的设计仍将原住户的需求纳入，临捷运线和后街的裙楼，采仿透天厝的形式设计，有独立出入口及庭院。临文林路侧设计店铺并与南侧郭元益博物馆与北侧既有店铺串联，而原骑楼的设计改为人行道，乃延续南侧郭元益博物馆和提供城市防灾之需求。

秉承德国工艺精神的简约规划。该更新案委托德国3D建筑设计，克劳斯建筑师进行规划设计，秉承了德国的工艺精神，以现代化的简约造型，整合周边杂乱无章的城市景观，使往来士林桥及捷运淡水线的民众都能感受到城市环境的改善。建筑物色彩以蓝灰为主，为了避免色调过于沉重，在众多的垂直水平立面分割中，辅以小面积亮橘色缎带，意象上将整个量体看作一个包装精致的礼盒，意喻文林苑是赠予社区的礼物。打造水景、绿意与花影融合的开放空间。在住宅设计上，集合式住宅与群居透天厝相比，在平面的住户交流空间比较不足。然而文林苑案更新前建蔽率高达86%,内侧的住户除了文林路560巷既有巷道的车行、停车空间外，社区互动交谊的空间十分有限。但更新后建蔽率降至55%,所有户外空间全面绿化，透过退缩3~4米宽的人行步道，东侧人行步道配合禁建区的退缩与捷运高架桥下的开放空间结合，提供社区居民户外交谊空间。社区内大厅则规划为居民可以阅读、交谊、休憩、聚餐的公共空间。合理优化并开辟计划道路。规划设计充分考虑道路设计，北侧后街原为6米未开辟的计划道路，其中公私土地混合，且遭北侧土地所延伸的围墙占用一半路宽。由于6米宽以下未开辟计划道路不是政府优先征收对象，初期规划拟由实施者捐赠经费，请求市政府征收，后因实施者认为时间成本过高，因此实施者自行向所有权人购买取得产权后，办理捐赠。后街毗邻段开辟的约110平方米的空间，不仅解决了道路占地的土地拥有者长期无法获得征收补偿的困境，也全部打通了毗邻区域的道路，提升了通行效率。增设停车位缓解地区停车负担。旧街附近的社区原来没有停车位，乱停车现象严重，而且巷弄存在宽度不足问题，加上常停放汽车、机车，街道更加狭窄，同时也带来公共安全隐患，而更新方案规划了停车位而且所有权人基本均可分得一个车位，同时增加了机车及自行车停车位，使停车问题实现内部化，最大限度纾解了周边建筑物密集地区的停车负担，基本解决了停车难题，也提升了道路及行人的安全性。项目改造中向地下挖了三层，搭配全案内部装修的“四季花语”概念，每层地下室都粉刷不同颜色作为各层主题色，体现落英缤纷的概念。同时，在社区主入口、次入口和各层梯厅都可以看到体现这一理念的以不同花卉为主题的装饰。

创建舒适的无障碍居住社区。该社区的老龄化问题比较突出，步入老龄化的社会对于居住的质量应有更高的需求，而且社区中多数人亦期待可通过重建获得较好的居住质量。更新后，建筑物设置了2台电梯，社区共有3处出入口，其中2处设计了无障碍设施，供行动不便人士或高龄老人使用。建筑物退缩再加以植栽阻隔，最后以气密窗阻隔噪声进入室内，让多年来受交通及捷运高架桥噪声之苦的居民，透过城市更新可以享受舒适、安静的环境，同时提高了建筑物的抗震等级，提升了所有权人的居住安全和居住质量。

北京责任规划师——以北京东四南历史文化街区为例。

体制转型和市民社会的崛起助推了我国经济、社会结构的变革与重组。以资源环境承载力为硬约束的大背景，奠定了北京城市规划从以往“扩张型开发建设”转向“存量资源优化”的实施路径。人是城市的主体，多元化的人群特征赋予了城市不同的社会空间属性及发展诉求，强烈的自我表达意识使得规划社会化的呼声越来越高，规划实施模式也由单一的“自上而下”转向了多利益主体共同参与的“上下结合”(赵蕊，2019)。

2018年，由中共中央、国务院批复的《北京城市副中心控制性详细规划(街区层面)(2016年—2035年)》又进一步落实“新总规”的要求，以建立责任规划师制度为抓手，提出“邀请一线专家和技术骨干作为负责城市副中心重点地区以及各组团、各特色小城镇规划设计的责任规划师，全过程、全方位提供实时咨询、指导和监督”。旨在进一步提升规划设计水平和精细化管理水平，推进城市规划在街区层面落地实施，打造共建共治共享的社区治理格局。

2019年3月28日，《北京市城乡规划条例(修订草案)》提交北京市人大常委会进行第三次审议并向社会公布，条例草案中新增加一条，即明确本市推行责任规划师制度。北京以地方立法的形式明确建立责任规划师制度，这在国内的相关实践中尚属首次。

北京市自2006年编制完成《北京市中心城控制性详细规划》(2006版)后，同步施行了中心城区片区负责人制度。2008年起，结合规划编制，先后在菊儿社区、什刹海街道、新太仓历史文化街区、朝阳门街道、东四街道等地区践行了规划师深入基层的工作转型与创新。十多年的实践探索，为责任规划师制度的建立奠定了基础。

2013年，北京市城市规划设计研究院结合《东四南历史文化街区保护规划》的编制，与朝阳门街道建立深人合作关系，派驻规划师扎根东四南地区持续开展规划落地、公众参与及社区营造的实践探索。通过持续性的跟踪与陪伴，助力史家胡同风貌保护协会搭建上传下达的沟通平台；依托史家胡同博物馆塑造规划转型的样板间，建立基层联动效应，推动社区自治管理；引人社会组织、在地高校、文化创意机构、大数据平台等多专业力量，搭建东四南地区文化共同体与社区营造联盟。

五年期间主要从物质空间改善、人文教育活动、在地组织培育三个层面，对东四南地区进行系统梳理与发展引导。具体工作包括：①在街道、社区的大力支持下，与居民一起发起成立了社会民非组织——史家胡同风貌保护协会；②策划院落公共空间提升项目，选取不同规模、不同价值的8个院落为试点，邀请6家志愿服务的专业设计机构与居民一起开展参与式设计，施工后自发制定小院公约，尝试建立“居民自主申请、自我实施、双方集资(协会、居民)、社区监管”的院落维护基金，全周期跟踪院落发展；③结合政府实施项目，提供专业技术咨询、公众参与活动组织、实施效果把控等服务，提高规划实施的公众参与度；④创建社区议事厅，以“胡同茶馆”形式，联合。

广州第三方专业力量参与——以广州恩宁路街区为例。

恩宁路改造在2008年启动了动迁工作，截至2010年9月份，在总计1950户居民中，已签约居民1506户，未签约居民444户。伴随项目的不断推进，公众对恩宁路的拆迁和规划方案的抗议不断增多。其中，街区居民的意见主要是集中在拆迁补偿和安置问题上，而媒体和广州的其他市民则对政府拆除富有特色的骑楼街提出质疑。持续的媒体报道使得越来越多的人加入了恩宁路街区的改造和保护活动中，其中就包括了一些第三方，如中大公民研究中心和恩宁路学术关注组。恩宁路事件中的公众参与经历了从政府主导的公众参与，居民主动参与，到有第三方参与的变化过程。政府主导的公众参与虽然取得了一定成效，但是仍然不能让居民满意。总体而言，政府主导下的公众参与仍然处于告知和咨询的“象征性参与”阶段，并不能使得公众满意。由于对政府主导的公众参与的不满，街区居民在2008—2010年，通过多种方式，如与政府相关部门直接对话、信访、媒体公开信以及通过人大代表在两会上提交议案的方式，向相关政府部门表达了他们的诉求。居民的主要诉求集中在拆迁补偿和安置等自身利益上，几乎没有关切街区的保护和发展的诉求。居民的参与一方面体现了城市规划在公众参与制度建设上的不足，另一方面也体现出当前公众公共意识的缺乏。总体而言，居民自下面上进行的主动参与效果有限。

恩宁路事件中的第三方参与主要有恩宁路学术关注组(后简称小组)、中大公民研究中心，其中小组是主要的参与主体。小组以高校学生为主，包括建筑、规划、艺术、新闻和人类学等多元的专业背景。基于对广州旧城历史文化的热情而形成的学术研究小组，其宗旨是为了旧城改造的多元参与和文化保育。小组成立之后，就利用其多学科的背景优势，一方面记录恩宁路，同时通过展览、座谈和交流会的形式宣传恩宁路历史和广州旧城的文化，另一方面也积极介人恩宁路改造规划的公众参与。在公众努力之下，政府相关部门决定重新考虑恩宁路的改造方案。2010年8月，荔湾区规划局和文化局等部门联合召开媒体通报会，承认恩宁路项目“当时确实对旧城保护认识不深刻，规划更多是从地块经济平街的角度出发”“对旧城保护认识不足走了弯路”,同时表示将对历史街区成片保护，并成立居民代表、人大代表、政协委员、专家组成的顾问小组。2010年10月，荔湾区政府正式聘请由大学教授、规划专家、人大代表、政协委员及居委会主任等15人组成恩宁路改造项目顾问小组。

2011年6月，广州市政府公布了恩宁路街区新版的有机更新方案，方案创新性地提出了“居民自主更新”这一旧城改造新的模式。新版规划在广州市城市规划委员会会议上获得全票通过，同时也得到了恩宁路街区居民签名支持。恩宁路事件中，公众参与取得了良好的效果，使得恩宁；路街区能够以更能够保护街区历史文化的方式进行更新，维护了城市的长远发展利益。

荷兰鹿特丹水城地区的保护与再开发。

鹿特丹水城地区包括吕佛港口(Leuvehaven)、酒港(Wijnhaven)、老港口(Oude Haven)和哈灵水道(Haringyliet)港口，是鹿特丹最古老的海港，邻近市中心，位于特罗皮卡纳(Tropicana)和太空塔(Euromast)之间。

水城规划意在城市和港口之间建立一种经济和文化上的关联，并由工业区转变为内港，更新成为鹿特丹城市副中心的一部分。在1983年的“内城规划”中，水城地区被赋予了一个全新的职能：内城的延展、复兴、再创造，组织先进的交通、商业和休闲活动，与博物馆、公园组成“公园三角”,共同组成城市绿楔。另外一个重要的发展地区是邻近水城的沿高架铁路地区，该地区自新的铁路隧道建成后一直处在高速发展阶段。与此同时，水城规划也为城市和商业利益之间的联系提供了一个很好的视角(图5-71,5-72)。这项工程大大促进了当地房地产业的发展，水城延伸了它的博物馆职能，同时通过增加大量高层公寓和办公建筑增加城市功能的多样性。

广州珠江后航道洋行码头仓库区保护与再发展。

广州珠江后航道洋行码头仓库区形成于20世纪初，作为沙面地区各国洋行、公司的功能延伸，至今仍保存许多洋行码头、仓库和重要的历史建筑，是特定历史时期广州乃至中国畸形对外经济关系和港口贸易发展的重要实物见证和历史遗存，具有很高的历史、文化、艺术和使用价值。

近年来，伴随着广州城市的迅速发展与急刷转型，后航道滨水工业及交通运输业出现严重的结构性衰退，使珠江后航道洋行码头仓库区保护工作面临着巨大的压力与挑战，但同时也孕育着再发展的重要契机。广州珠江后航道洋行码头仓库区的保护与再发展在新的背景条件下，基于全面综合的历史文化保护和城市更新可持续发展思想，采取融入城市、延续历史、调整用地、优化交通等规划手段，抓住时机，充分挖据其内在的潜力和开发的价值，复兴了老码头仓库区，保护了近现代工业遗产与风貌，选择适宜的保护和发展模式，实现了工业遗产保护和地区活力复兴的整体最优目标。

(1)融入大的城市发展背景，进行再发展的重新定位 该地区的复兴改造充分尊重后航道洋行码头仓库的历史文化价值，融入大的城市发展背景，深入挖掘其内在的潜力和开发的价值，从改善公共服务、基础设施以及空间环境出发，综合平衡后航道洋行码头仓库区的历史、文化、经济、环境效益，将其复兴改造为保存有大量近现代工业遗产，具有浓郁历史氛围，能够见证广州近代工业贸易史与港口发展史，同时又适应现代发展要求、优美宜人并且充满活力的城市重要历史地段、文化活动中心和滨江开放空间。

(2)调整布局结构，实现保护与再发展的综合平衡 在保护与再发展综合平衡的基础上，融入更大范围的城市布局结构，形成“一核、两带、多节点”的空间格局，其中“一核”为由太古仓、渣甸仓、日清仓及协同和机械厂旧址及其中心文化广场组成的具有深厚历史文化内涵的核心滨水公共空间。“两带”为沿珠江两岸的滨江历史文化休闲带，形成集历史人文景观和沿江自然景观为一体的滨水休闲景观带，为洋行码头仓库区的复兴改造注入新的活力。

(3)精心进行城市设计，营造高品质的历史空间环境 为了使老码头仓库区内的现代化建设建立在高质量的发展基础上，使适宜的开发利用和谐地融入老码头仓库区的历史环境之中，至关重要的是，将城市设计思想贯彻到近代洋行码头仓库区保护与发展的全过程，对洋行码头仓库区原有空间和特色进行有目的的梳理。老码头仓库区西岸的核心区集中了渣甸仓、日清仓、协同和机械厂、毓灵桥等文物古迹和新中国成立后建造的一批仓库，设计充分利用其拥有的历史资源形成近现代工业展示区、海事博物馆区、客运码头区以及商业娱乐综合区等功能区。中心广场以吊车、集装箱、机器设备等工业时代的标志性景观元素进行布置，并通过城市设计将一些近现代工业遗迹巧妙地联系起来，形成积极的城市开敞空间。太古仓是老码头仓库区东岸的精华，至今其建筑和码头原貌仍基本保留完整。规划按照历史真实性和完整性保护原则对太古仓建筑本体和码头进行修缮维护，而其内部功能则置换为广州近现代海事展示、商业购物、餐饮游乐等功能，与太古仓共同形成历史展示、休闲娱乐、旅游观光和商业购物的特色综合文化区。

在保护与再发展规划的指导下，广州滨水区更新保护彰显了广州珠江后航道洋行码头仓库区独特的近现代工业遗迹历史风貌，使其成为广州富有吸引力并且充满活力的一个复兴地区。