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文章

  • 基于站城一体理念的嘉兴高铁南站地区综合规划策略

    1 站城一体的内涵

    站城一体开发模式本质上是将枢纽站点与城市视作一个统一的整体,通过整体的开发,达到 枢纽价值与城市功能价值的最大化。

    2 规划概况

    嘉兴高铁南站片区位于嘉兴市中心城区南端,距离老城中心约 8 公里,是嘉兴市城市发展 的主导方向以及城市功能和产业拓展的重要承载 区。嘉兴南站枢纽场站远期规划规模 10 台 26 线, 形成长三角综合交通节点。随着交通枢纽扩容升级以及城市结构的变化,嘉兴积极推动城市南部 地区的发展,展开高铁南站片区站城一体综合规划与设计。

    设计以站城一体为理念,从区域、城市和站 点地区三个层面出发,综合考虑区域定位、城市 发展框架、生态格局、站点地区功能、空间、交通等多个要素,以“融合、缝合、汇聚”为策略, 为嘉兴高铁南站地区站城融合发展制定了可持续 的发展框架。概念规划范围50平方公里,构建“一 个活力中心区、一条南北中轴线、两片生态田园 带、五条东西休闲廊道、六大特色功能区”的总 体空间结构,使高铁片区与城市和区域协同共进 ;核心区城市设计范围 5.4 平方公里, 通过站城综合体、都市水院、创新绿苑、高空云街等特色场所的塑造,实现交通、景观、功能、 活动的共生共融

    3 规划策略

    3.1 融合

    3.1.1 功能的融合:强化区域服务,融入长三角创新发展进程

    3.1.2 结构的融合:优化中心体系,融入城市空间拓展脉络

    3.1.3 生态的融合:织补蓝绿网络,融入现代江南水乡肌理

    规划在核心区西侧紧邻海盐塘的位置,以低干预的姿态布局以“中低层、小尺度、组团化、园林化” 为特征的创新绿苑,通过大疏大密的形态控制, 营造出蓝绿空间与高铁枢纽无缝衔接的现代江南意向。

    3.2 缝 合

    3.2.1 零距离的换乘系统

    实证研究显示,采用集中式布局,通过高架落客平台和地下换乘大厅,将上下客点引入地下 换乘大厅和站房的方式换乘便捷度较高。规划 以 “分区管理、分通道集散”为思路,以站城综 合体为接口,通过高架系统、交通转换大厅、地 面小街区密路网系统、地下车行道、地下公共步 行通道,整合并衔接高铁、城际、地铁、公交、 水上巴士等多个交通设施,构建零距离换乘体系 。

    3.2.2 多首层的步行网络

    3.3 汇 聚

    3.3.1 构建全生命周期的创新创业环境,汇聚创新资源

    3.3.2 塑造与站房一体的多元共享客厅,汇聚人气

    借鉴贝托里尼的“节点—场所”理论,将 交通枢纽功能与城市场所功能进行整合,实现节点价值与场所价值的协调。

    3.3.3 营造传承江南空间基因的多级共享院落,汇聚活力

    以院落组织空间是江南地区传统营城的典 型模式,规划结合现状道路、水系条件,将院 落布局方式应用到站场核心区空间设计中,构 建都市水院、创新绿苑、立体庭院三个层级的院落空间。

    • (1)都市水院:将以绿化景观功能为主的秦湖改造为以商务交流、户外休闲为主导功能 的都市水院,并作为站前区空间组织的核心元 素。都市水院正对站房中轴线,形态方正。围 绕水院设置空中连廊,与综合体、创新绿苑、 大木桥港相连接,增强其步行可达性。水院周边的长廊既是连接各高楼的慢行通道, 也是市民休闲、观看周末水上表演、展示创新 产品的重要场所。
    • (2)创新绿苑:南北方向长 500~600 米, 东西长 570 米,由自然水系划分为五个院落式组团z,滨水布置庆典、聚会、交流、展示等公共交流 场所,成为汇聚人气的公共活动纽带。
    • (3)立体庭院:80 米高空设置包含科技展示、休闲观光、空中花园等功能的立体庭院,将高层建筑连接起来, 形成可自由穿行的高空云街。
  • 轨道交通与土地一体化开发的盈利模式探讨

    利润分配方式

    1)以商业物业实物利润分配方式为主。轨道交通公司应自留商业物业用于经营,以实现轨道交通运营和商业物业经营的规模效益和资源配置效益。

    2)根据具体项目的实际情况,灵活采用物业分配方式,或先采取现金分红方式,然后再选择性地回购商业物业。

    3)现金利润和物业利润的比例关系,根据轨道交

    通公司年度现金流的需求情况,具体规划配置。

    合理利用利润,实现盈利

    1)总体上用于支持地铁建设和运营,基本策略是:在弥补运营亏损的前提下,构建盈利模式,通过进行资本运作,融入十几倍于利润额的资金,支持地铁新线的可持续建设。

    2)部分利润以商业物业的形式实现。利用持续增长的运营客流带来的巨大商业价值,实现持续增长的商业物业经营利润,支持地铁可持续经营和可持续发展。

    结语

    总之,一体化开发模式的理论研究日渐清晰,应抓住有利时机,充分估计一体化开发中遇到的困难,取得政府相关部门的支持,进行制度创新,最终实现轨道交通物业发展与投融资体系的有机结合,形成城市轨道交通发展“资源—资产—资本”的良性循环。

  • 轨道交通与土地一体化开发的盈利模式探讨

    重视一体化开发的规划

    编制轨道交通用地红线

    在编制城市轨道交通规划时,应该将轨道交通用地规划一并纳入,以便在编制轨道交通线网和配套用地时,就一并落实轨道交通用地空间,以免出现轨道交通规划与用地规划“两张皮”。编写《城市轨道交通用地红线规划》,并纳入城市规划编制的法定程序

    轨道交通沿线用地规划调整

    由于轨道交通的引入,原有的规划用地布局会发生根本性变化,依托轨道交通线路和车站设置,调整沿线土地利用功能,提升土地利用强度和加强城市功能设施聚合,为实施一体化开发创造条件。

    加大人力资本投入

    为保证一体化高强度开发能够实现,从而为投资建设者获取更高合理利益,轨道交通公司应高度重视在规划设计方面(包括人力、财力和时间)的投入,项目设计最好是请国际顶尖的设计大师担纲。

    合理选择一体化开发方式

    一体化开发可选择的方式有独立开发和合作开发。何种方式适合于一体化开发,应对轨道、轨道物业、房地产开发的特点进行综合分析,在此基础上做出选择[4]。

    1)可以尝试独立开发:具备较高市场信誉的房地产商一般需要10多年的经验积累,京投公司通过大红门、枣园站等项目也积累了一定的开发经验,但需要采取试点的方式积累高端房地产开发经验,形成独立开发地铁物业的核心能力。

    2)通过并购优秀的房地产公司实施一体化开发,但需增加可控性、可操作性,加快进行实践试点。

    3)合作开发:轨道交通投资公司作为“地铁+物业”的业主,对一体化开发进行总体规划设计;通过招标方式,确定合作开发商;与其他优秀房地产商合作开发,其中合作开发商承担全部或大部分投资,包括地价、建设成本和营销等费用,负责建设和营销工作[4]。

    合理安排时序,分区域重点开发

    1)当前是北京大规模建设轨道交通的有利时机,北京必须抢抓这一机遇。总体上讲,轨道交通应先于或至少与沿线土地开发同时进行,以轨道交通引导城市发展,形成以轨道交通站点为中心的紧凑混合式土地开发模式[8]。

    2)在城八区,对已有线路一体化开发的重点在于对既有资源的挖掘和跟踪旧城改造可能形成的新的一体化开发机遇,做好高端、高水平的规划,重点是轨道交通站点竖向空间的利用和集成。北京的11个新城,面临着大规模城市开发、建设的良好机遇,加快轨道交通建设十分迫切,是一体化开发的重点。新城在大规模开发和建设之初就实施轨道交通建设,更有利于实现利用轨道交通引导城市发展,尽快开展各新城轨道交通的前期研究和建设,形成以轨道交通站点为中心的紧凑混合式土地开发模式的城市发展战略和目标。

    持有持久物业,合理分配利润

    持有物业运营管理

    轨道交通物业开发面积是有限的,但物业经营可持续受益于地铁客流带来的商机。因此,需对全网轨道交通商业物业进行统一规划和统一经营,但其中直接面对消费者的终端经营环节则在统一经营方案下由承租商负责。基于轨道交通运营在质量安全方面的严格要求,由轨道交通公司统一管理轨道交通物业,包括自留的商业物业和已销售的住宅物业

  • 轨道交通与土地一体化开发的盈利模式探讨

    轨道交通的外部性

    外部性是指某个经济主体对另一个经济主体产生一种外部影响,而这种影响通过非价格机制传递,不能通过市场价格进行买卖,即出现了市场失灵,无法实现资源的最优配置,需要引入政府进行适当干预[5]。

    城市轨道交通系统就是存在巨大外部性的一种典型产品。给予轨道交通企业沿线的房地产开发权就是将两个利益相关的主体一体化,从而使得外部性内部化。

    一体化开发中的政府意志及制度创新

    加大用地需求管理和政府土地储备的力度

    土地储备是政府对土地市场进行调控的管理手段之一,但是土地储备制度较难真正体现“政府意志”,很难针对轨道交通设施等用地进行征用、储备的特殊说明,由于缺乏储备,交通设施用地征用的周期加长,难度加大,为后续设施建设进度带来影响。由于土地储备的被动状态,轨道交通及重点地区的用地基本上在土地使用者手中,需要通过征用、收购、收回等方式从土地使用者手中获取。一方面由于政府的土地储备能力、收购资金有限,另一方面由于规划交通重大基础设施用地及其影响地区的覆盖面积一般较大,难以敞开收购[1]。

    土地储备过程中也易缺乏以公共基础设施等用地为对象的主动储备[1]。这些工作需要轨道交通投资者主动突破,与政府部门建立起信息沟通渠道(专题例会制度),为轨道交通与土地一体化开发的土地供应提供条件。

    获得政策上的支持,取得一体化开发权利

    如何获得轨道交通与土地一体化开发的权利,是一体化开发能否实施的最重要的问题。由于政策、法规方面的原因,以及一体化开发涉及的利益相关者较多,实施路径较长等,要得到多方认可,特别是政府部门的明确承认很难。这就需要政企合作,允许进行试点开发,突破制度壁垒,进行制度创新。

    香港政府通过法规政策的设定,在体制上成功设定了轨道交通事业与城市建设、物业发展的联动,通过资源优化配置,促进轨道交通建设从纯粹的公益事业,转化为有商业经营、房地产开发支持的良性发展实体,建立了轨道交通的良性发展机制,并最终实现拉动城市人口外移,优化城市空间结构的作用。台湾地区也制定了《台湾地区大众捷运系统土地联合开发办法》,从联合开发的计划、规划,土地取得与开发方式,开发项目管制,申请与审查程序,监督、管理及处罚奖励等几个方面,规定了参与联合开发的政府、地铁公司及其他参与体的责、权、利。

    一体化开发的操作流程及重点内容

    分析轨道交通一体化开发的内涵,从其开发范围上可分为地铁上盖物业开发、沿线物业开发及新城(偏远区域)开发建设等几个主要内容。但一体化实施模式的环节很多,产业链较长,涉及的政府部门较多,开发过程中的利益相关者众多,开发过程的矛盾众多,需要看清重点,理清思路。

    获得一体化开发的土地资源

    轨道交通沿线土地应突破现有的“招拍挂”模式,由政府有关部门将轨道交通沿线一定范围内的土地资源控制起来,由轨道公司配合土地整理与储备中心进行整理,由轨道公司代表政府进行开发,土地开发收益部分用于城市轨道交通建设和运营,形成以沿线土地资源开发收入促进轨道交通的发展模式[5]。

    如果操作过程中无法逾越“招拍挂”障碍,可赋予轨道公司沿线土地整理权和控制开发权,结合轨道交通线路走向和站点分布及出入口位置,针对性地制订控制性详细规划。将沿线部分划定的土地资源打包,由土地储备中心统一储备,根据主管部门制订的土地供应计划,整体上市交易,出让的增值收益作为政府投资方对轨道交通建设的投入资金[5]。

    若轨道公司在“招拍挂”竞争中获得土地开发权,则前期可以结合轨道交通建设同步实施房地产开发,从而节省诸如拆迁安置、管线改移、临时占地、地下通道建设等重复性开发成本;后期可以配合轨道交通运营而经营沿线物业,在发展沿线物业的同时也为地铁培育了客流,形成两者的良性互补,增加城市轨道交通的盈利能力。若其他房地产公司获得开发权,除了土地出让的增值收益作为政府投资方对轨道交通建设的投入资金外,轨道公司对其开发进行监督和控制,保证土地按规划的利用性质进行开发,以利于轨道交通的发展[5]。

  • 轨道交通与土地一体化开发的盈利模式探讨

    随着对城市发展与演化规律研究的深入和构建可持续发展城市的需要,传统的以“静态”思维考虑城市土地使用与交通之间关系的投资、规划、建设,已经不适应城市土地使用与城市交通建设在时间和空间维度上的动态发展过程中的互动关系[1]。

    北京面临建设“世界城市”的宏伟目标,给轨道交通投资建设带来了更高的要求和挑战。然而,如何面对轨道交通的巨额投资,探索城市轨道交通产业的多元化融资模式一直是轨道交通建设的核心和难点。京投公司为此提出“一体两翼”的总体战略,努力实现轨道交通事业的可持续发展。随着轨道线路沿线土地一级开发的陆续展开、轨道交通上盖物业投资建设步伐的加快、地下空间及织补工作的有序推进,轨道交通与土地一体化开发模式的创新及实施的时机已经到来。虽然轨道交通与土地一体化开发具备了初期条件,但在政策、法律及开发模式等方面仍然存在问题,导致一体化开发实施难度较大。

    轨道交通与土地一体化开发的概念

    轨道交通与土地一体化开发模式是指在城市基础设施特许经营的投资体制下,政府采取转移支付方式,给予轨道交通建设者在土地开发方面的特许权,以保证轨道交通建设的部分外部效益能够返还给投资者,是解决轨道交通建设资金筹措问题的创新模式

    轨道交通与土地一体化开发的意义

    一是实施轨道交通与土地利用一体化规划,促进城市建设可持续发展的要求。有效的城市轨道交通与土地控制规划,可以引导城市空间的合理布局,促进城市形态与土地使用的合理调整,利用好城市的土地资源,使城市经济、社会环境取得协调发展。通过轨道交通与城市用地、建筑物之间的衔接规划,实现城市轨道交通与土地及其他资源的协调可持续发展。

    二是提取轨道交通沿线土地开发增值收益,为轨道交通建设筹集资金的需要。沿线土地开发是轨道融资的一个重要途径,真正体现了轨道交通建设引起的土地增值的作用及外部效益内部化的效应。同时,通过城市轨道交通与土地资源综合开发,城市轨道交通企业实现经营多元化,介入站点周边及沿线土地资源、城市轨道交通商贸资源开发,可提高投资回报率,吸引大量社会资本参与轨道交通建设,解决城市轨道交通融资难题[3]。

    三是在保证“地铁经营”的基础上实现“物业发展”的地铁赢利模式的途径。“地铁经营”主要是指:地铁规划设计、建设施工、运营管理、客流引导和培育、

    成本控制、资金筹措和融资策划、附属资源的开发和经营,努力做到地铁线路和附属资源开发效益最大化。“物业发展”主要是指:通过地铁与物业的统一规划和优化设计,产出较优的地铁上盖和地下空间物业开发资源;通过房地产开发,实现土地增值收益和物业开发投资收益;通过对开发出的地铁商业物业再经营,产生物业升值收益和物业出租租金收益;通过沿线商业物业经营的整体规划,产生资源配置效益和规模效益[4]。

    地铁经营是基础,无论有没有物业发展业务,地铁经营都是必需的。而地铁物业发展业务,还存在一定的政策障碍。只有通过土地与轨道交通一体化开发的实施,利用轨道交通业主的优势,通过土地一级开发、获得土地、实施物业开发等步骤,才能在实施过程中确保获得物业的可能性。

    轨道交通与土地一体化开发的理论依据

    基于TOD模式的城市发展理论

    所谓TOD模式,就是沿着公共交通系统廊道的节点推动土地开发,将公共交通系统的车站与城市发展核心相结合的新的城市规划概念。以TOD理念为基础和核心,以交通规划理论来规划、建设城市的综合交通系统,在规划过程中引入交通与土地利用的互动反馈机制,是建立城市可持续发展交通体系的有效途径[5]。

    基于TOD模式的城市发展理论为一体化开发指引了理论上的发展方向,引导房地产开发的市场能量向轨道交通的廊道集中,让轨道交通系统的建设为沿线房地产市场提供有利条件,也使得沿线房地产项目经由TOD规划布局为轨道交通的客流成长奠定基础,促进二者的结合,形成互利局面。

    土地增值理论

    级差地租的原始含义是指租佃较好土地的生产者向土地所有者缴纳的超额利润,超额利润来源于较好土地高于一般土地的生产效率,因此不同土地或相同土地由于土地肥沃、相对位置及开发程度不同而形成不同差别的地租。城市级差地租有两种形态:城市级差地租Ⅰ是因土地基础条件不同而带来的生产率不同,是一次性形成的;城市级差地租Ⅱ则是由于追加投资持续经营而形成的。轨道交通的发展会带来周边土地价值的提升也可分为两部分:即因线路建设和开通带来的级差地租Ⅰ和因持续运营带来的级差地租Ⅱ

    城市轨道交通建设能够明显地改善沿线物业的交通状况,实施土地与轨道交通一体化开发能改变土地利用性质,提高土地开发强度,促进社会经济繁荣与发展,从而促进城市轨道交通沿线土地和物业价值的上涨。

  • 轨道交通站点TOD合理区范围探讨

    结语

    本文在阐述轨道交通车站TOD影响区、合理区概念的基础上,通过对比分析,探讨了轨道交通车站TOD合理区范围的研究方法,并与几何法、分析法作比较,最后以江南西站为例进行定量说明。本文介绍的方法具有简便、实用、结果更加符合实际等特点,适用于任何快速公交站点合理区范围的确定,但是此方法只是针对孤立车站,当涉及两个或者更多车站时,将要考虑出行时耗、出行费用、出行目的等更多的影响因素,这时基于乘客实际出行行为的选择模型将会发生变化,需要作进一步的深入研究。

  • 问题与策略

    ##四、高铁红利

    ###1.区域发展的“触媒”

    高铁带来了“人流”、“物流”、“资金流”、“信息流”、“技术流”、“知识流”六大资源的全沟通。

    ###2.高铁吸引人群

    高铁相对于传统的路上交通最大特色就是带来高层次的人群聚集。

    ###3.对城市区域发展

    给区域带来新的发展功能,形成功能混合的用地规划,并促进原有的城市功能的提升。

    ###4.立体化的城市空间

    根据城市结构、城市发展方向、城市上部空间规划以及地下空间利用现状,将可置入或已置入地下的多种城市功能有机的组织起来。成为一个功能实体或者地下空间系统。

    ##五、规划策略

    ###1.策略一:产城共融,加快支柱产业升级

    摒弃由工业主导的产城园区,打造生活+生产+生态+科研创新+新兴服务功能完善的产城融合中心。

    ###2.策略二:形象提升,打造高新区会客厅

    建立城市标志性地区打造高新区名片,打造景观大道、地区绿色空间、地标建筑。

    ###3.策略三:人才吸引,解决住房刚需

    加强人才公寓、高端住宅项目,从而留得住人、吸引高端人才进入高新区。

    通过混合用地建设人才公寓,以便捷的交通、丰富热闹的中心区生活未主要风貌,为年轻人才解决住房刚需。

    居住用地建设高品质住宅,以高标准公服和优质的教学资源为服务卖点,为青中年家庭提供居住生活、子女教育等问题。

    ###4.策略四:补足设施,生活与服务协同

    层级一:突破“配套”概念,片区乃至市级功能植入,形成“科技中心+展示中心+商务中心+文化艺术+休闲生活”一体化的产业新区。

    层级二:补足商业、文教体卫等基本公共服务设施,提升园区生活气和烟火气。

  • 轨道交通站点TOD合理区范围探讨

    江南西站TOD合理区研究

    广州地铁二号线江南西站坐落在广州市海珠区,地处江南西商业圈,位于江南西路、江南大道交汇处(图1)。自地铁二号线开通营运以来,江南西站上盖及周边地区的居住、商业、房地产价值、居民出行方式和出行行为发生的变化比二号线其他车站要大得多。需要特别说明的是,本文没有选择换乘站作为研究对象,是因为换乘枢纽站由两条或两条以上的轨道交通线路相交形成,对上盖及周边地区产生的影响是多条线路综合影响的结果,属联合影响范畴,很难区分具体是哪条线路或哪个车站产生的影响。

    界定原则

    (1)真实性。本文中所涉及的数据均来自对地铁乘客的简单随机抽样调查,即分工作日与双休日采用“一对一”的方式,共发放问卷200多份,问卷调查回收率为100%。主要针对现状影响范围进行分析。

    (2)简便、实用。采用方法应简单、实用,并具有一定的推广价值,结果能如实反映轨道交通站点TOD合理区范围内居民的出行状况及出行行为。

    (3)定量计算。在确定接驳时间时,对调查问卷中的各个统计指标值进行计算,并确定其分布情况。另外,通过多种方法的对比来界定合理区范围。

    (4)贴近实际。本文涉及的界定方法是以乘客使用各种方式到达地铁站的时间来表示客流吸引区。这样做的原因是:一是出行时间与相应交通方式的速度的乘积并不一定等于影响区域的半径;二是步行、公交等方式到达地铁站所走的线路并非直线距离等。因此,在本文中,在经计算得到的接驳时耗范围内,乘客能到达地铁车站的起始空间位置所形成的区域就是TOD合理区的空间范围

    界定方法

    一般来说,划分直接吸引范围的方法有几何法、分析法。但几何法只用作概略估计的辅助方法,不仅没有考虑到自然条件,而且完全忽略了具体的经济分布、客流方向与交通方式,得到的结果与实际出入较大;而分析法则以出行成本最小为原则进行界定,尚未考虑线路的通行能力、出行行为等其他因素。

    本文通过问卷调查、分析,将对合理区范围的研究上升到设施使用层面,即按照交通设施利用率和交通影响范围的方法来确定轨道交通车站合理区阙值,这样得到的结果比其他几种方法得到的结果更加符合实际,更具有说服力。

    江南西站TOD合理区界定

    步行合理区范围的确定

    (1)指标统计。工作日步行10min与

    江南西站接驳的比例最高,达24.6%,步行5min的接驳比例次之,为21.7%;步行时间不多于10min和15min的比例分别为75.3%和94.2%。江南西站双休日步行时间与频率之间的关系与工作日情况类似,步行10min与5min所占比例较高,分别为30.3%和28.1%。步行时间不多于10min和15min的比例分别为83.1%和94.4%。江南西站步行接驳时间集中量数与离散趋势统计结果如表2所示。

    研究采用Frequencies分析技术,对调查问卷中步行接驳时间频数进行分组统计,并用正态分布进行拟合(图3)。频数经过分组(组数由分组经验公式确定)处理,部分组频数较小,如工作日统计图中的第三组频数,说明了周边用地在5.5min~8.5min时间段内产生的出行量比在其他时间段内的少,此种现象与当前土地混合利用的情况相吻合。最后,研究经One-SampleKolmogorov-Smirnov检验得出。结果表明,江南西站步行接驳时间频数服从正态分布,而非服从泊松分布,这与加拿大学者关于轻轨车站(CBD和郊区)及公共汽车站接驳的步行距离研究结果一致。(2)江南西站TOD合理区范围的确定。江南西站步行接驳时间是8.40min~8.63min,平均为8.50min。这与众数相差不大,但因调查样本异众比率和离散系数均较大,集中量数的代表性较小,且若以平均值来界定,车站设施服务水平仅能达到50%左右,所以取此值作为步行合理区接驳时间不够合理。若从交通影响范围角度出发,以绝大多数(80%以上)地铁乘客到达附近地铁车站的最大时间来界定地铁车站的步行合理区范围,此时车站设施的步行服务水平至少达到80%。故江南西站工作日与双休日步行合理接驳时间分别为15min和10min。

  • 问题与策略

    ##一、空间结构

    ###1.石家庄单中心发展的城市结构

    石家庄依然顺延了城市单中心圈层蔓延式的发展路径,现有容积率较高、建设密度较大的地区仍集中于老城区以及东部CBD片区,形成了一张均质摊开的“厚饼”,形成中心城区高密度均质的城市空间形态

    ###2.单一聚核向多中心演变

    国际大都会城市的商务区由单一聚核向多中心演变,如日本的东京、法国的巴黎、德国的柏林等大都会城市都经历过了从一个单中心城市疏导为多中心城市的历程。而且,商务中心分工更加特色化、功能复合化

    ###3.石家庄社会经济发展

    2022年,石家庄GDP在在省会城市中排名居中,但是增速第一,城镇化率稳步提升,经济发展情况较好国土空间规划(2020-2035)城区规划人口600万人,建设用地面积660km2,向特大城市迈进。

    ###4.交通基础设施

    石家庄作为全国性综合交通枢纽城市,城市高快速路网成熟,轨道交通、城际交通逐渐完善

    在快速交通骨架基础上,尤其是轨道交通的拉动,城市内的流动变得更为便捷,新的城市次中心易于形成。

    ##二、机遇

    ###1.城市空间向东发展诉求:错位发展,形成合力

    高铁片区、正定新区、高铁核心区,三区叠加滹沱河生态资源,关联紧密,共同撑起来石家庄东部的发展空间,拉开城市东拓发展骨架

    ###2.产业园区里的高铁站:有基础,有需求

    高铁片区位于高新区中心地位,外围环绕多种产业集群,是当前可利用弹性最大的生产空间,未来将成为高新区产业发展的新高地

    ##三、高新区的发展短板

    ###1.产业不足:创新力缺失、布局混杂

    问题一:产业聚集效应初步形成,创新力不足

    初步形成产业与企业的集聚,但产业规模、层次、质量与先进高新区相比还有一定差距,同时高新区内大多为高新技术企业和“专精特新”中小企业,缺乏重大创新平台和高层次创新企业,研发转化能力亟待提升。

    问题二:产城混杂,产业园区早期发展阶段的特征明显高新区没有形成功能协调、布局合理、分布有序和发展互动的产业园区。现状旧村、工业区、城市生活区混杂布置,空间布局散乱,见缝插针的建设特征明显,与高科技园区的风貌特征不相协调。

    ###2.人才缺失:人才水平提高、京津人才竞争

    随着医药产业园、电子科技园的逐渐完善,高新区基本形成了人才聚集,但面对京津的人才竞争,仍略显弱势,主要表现在数量、质量双向缺失,高端产业中高学历人才向北京、天津流动,石家庄高精尖人才的稳定性较差。

    ###3.配套相对落后:城市功能欠账较多

    配套设施不完善,园区的高端商务设施缺乏,用于支撑城市化发展的基础设施建设相对落后

    (1)高新区国土空间规划中规划公共服务包括行政办公、文化教育科研用地 、体育用地医疗卫生 、体育用地医疗、社会福利用地等民生类服务设施

    (2)生活性服务设施主要集中在高新区西侧,复兴大街沿线。高新区、经开区腹地内配套设施较少

    (3)服务于产业发展的商务接待、博览展示、平台销售等功能配置较少,并且缺少集中的核心区

    ###4.城市印象薄弱:缺乏代表高新区特色风貌的标志区

    (1)未形成标志性节点或地标建筑

    (2)蓝绿公共空间无特色

    (3)工业特色不突出,无展示空间

  • 轨道交通站点TOD合理区范围探讨

    引言

    实践证明,建设轨道交通不仅切实缓解了城市交通的紧张状况,而且能够引导和支撑城市发展,特别是公共交通导向的土地开发(TOD,TransitOrientedDevelopment)政策的实施,能有效促使城市精明增长。城市轨道交通的规划建设不仅有利于城市空间布局的优化,而且还是引导和实现城市可持续发展的重要手段。但随着轨道交通在国内外的迅速发展,它也暴露了诸如客流量严重不足、营运亏欠等问题,它的运营常常只能靠财政补贴维持。站点合理区范围测算不精确,规划对地区资源效益把握不够,是导致当前轨道交通客流量不足的主要原因。国外针对TOD合理区范围开展独立研究的成果较少,其成果的科学性也需要进一步论证才能运用到我国轨道交通规划、建设的实践中去;国内针对此课题展开的研究与实践几乎处于空白[1]。本文针对轨道交通站点TOD合理区范围进行研究,对充分利用区域资源、把握区域出行特征及指导轨道交通后续规划建设具有重要的实际意义和理论价值。

    轨道交通车站影响区与合理区解析

    一般来说,轨道交通车站的建设会对周围产生较大影响,即区域化影响,随着经济区空间尺度的增加,其影响程度也会发生不同程度的变化。影响区与合理区是两个非常重要的概念,它们联系紧密,易被混淆。

    前苏联专家曾将“影响区”和“合理区”严格区分:影响区包括轨道交通车站直接影响的用地;合理区可通过乘客步行或乘车去车站的耗时来确定,即由乘客本身的意愿来确定。乘客前往车站的出行方式(步行或乘车)和交通工具的选择,取决于用地交通规划组织条件,如步行去车站的路途的便捷度、车站的接驳交通网的密度、行车间隔、接驳交通舒适度、换成轨道交通的条件等。但前苏联专家并未研究“影响区”和“合理区”之间的关系。

    由此可见,影响区是轨道交通车站实际上对其周围土地利用产生影响的区域。在此区域内,人们能够方便地利用轨道交通。合理区的确定则需从轨道交通服务主体考虑,即对人们通过体力消耗、出行时耗及交通费用、舒适度、安全性等交通因素进行综合考虑。合理区的确定就是从轨道交通车站周边地区土地利用派生的交通指标来考察轨道交通对乘客出行空间尺度的影响。

    TOD合理区范围研究现状

    在交通运输地理学中,吸引范围按运输联系的性质可被划分为直接吸引范围、联合吸引范围与间接吸引范围。本文按交通方式将吸引范围分成步行合理区范围和公交合理区范围等。

    国外通常将以轨道交通站点为圆心、以一定距离为半径的圆作为TOD合理区范围。具体数据如下:步行合理区范围通常包括步行5min~15min的距离范围,以及以400m~800m为半径的圆。各城市对TOD的空间范围有不同界定,但均在此范围之内[2~4]。对于其他交通方式的合理区范围的研究,一般假设以10min车程为标准,即其他交通方式的合理区范围是出行10min内能到达车站所形成的区域空间范围

    从既有研究资料与工程案例看,国内城市主要采用类比法来确定TOD范围,即选择国内外成功案例中的指标值作为本城市TOD合理区范围的确定标准,并据此进行TOD导则设计。因国内外城市在体制等方面存在诸多差异,且这种方法的表述形式太理想化,所以实践已经证明采用这种方法来确定TOD范围,对今后我国轨道交通事业的规划建设指导意义不大。

    TOD合理区范围的影响因素

    对轨道交通站点合理区的大小、形态产生影响的因素很多,主要有经济社会条件、土地用地结构、用地布局、开发强度、城市设计质量、交通模式与特征、交通设施及服务水平等。从广州地铁一号线体育中心站和广州地铁二号线江南西站的调查结果看,靠近站点的商业、商住、金融办公性质用地和良好的公交换乘对TOD单元的影响最大,超过30%的乘客经常利用江南西站附近的大型超市,20%~25%的乘客经常使用附近的商店和餐饮设施。