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文章

  • 石家庄经济技术开发区(良村经济技术开发区)

    石家庄经济技术开发区是1992年7月经河北省人民政府批准建立的省级开发区。2013年被国务院正式批准为国家级开发区。规划面积26.3787平方公里。位于北纬37°46’至38°14’东经114°46’至115°10’之间,西距省会石家庄市中心10公里,距首都北京264公里,距原新元高速裕华路出口处6公里,其地理位置,得天独厚。

    2020年3月4日,被工业和信息化部评定为国家新型工业化产业示范基地。

    基本信息

    • 中文名:石家庄经济技术开发区
    • 外文名:SHIJIAZHUANG E&T DEVELOPMENT ZONE
    • 别 名:良村开发区、藁城开发区
    • 行政区类别:经济技术开发区
    • 所属地区:河北省石家庄市藁城区
    • 面 积:26.38 km²
    • 下辖地区:良村、北邑、北席、西马村南街、西马村北街、内族、塔元庄、南席
    • 政府驻地:石家庄市藁城区歧银线良村小区东侧约180米
    • 电话区号:0311
    • 邮政编码:052165
    • 气候条件:暖温带半湿润半干旱季风性大陆气候
    • 人口数量:1.15万人(1992)
    • 机场:石家庄正定国际机场
    • 火车站:石家庄站、石家庄东站、石家庄北站、藁城站

    简介 石家庄经济技术开发区是1992年经省政府批准设立的省级开发区,也是省政府对外推荐的重点开发区之一,规划面积26.3787平方公里,2005年被国家发改委确定为“国家生物产业基地”,2007年基地又被评选为省会“十大名片”之一,2009年在全省48个开发区综合考评中列第6位,2011年获河北省政府颁发的“河北省先进开发区”奖,2013年被国务院正式批准为国家级开发区竞争优势进一步得到增强。

    建制沿革 1992年建区之初,称良村经济技术开发区,辖3个行政村。 1992年7月14日,良村开发区被批准为省级开发区,高新技术产业火炬园区。 1995年8月,良村经济技术开发区更名为石家庄经济技术开发区。 2005年新规划面积17平方公里,包含石家庄经济技术开发区部分规划面积,辖7个行政村。 [6]2013年被国务院正式批准为国家级开发区。

    经济建设 石家庄经济技术开发区运行机制精简、高效、统一。实行一幢楼办公,“一站式”封闭管理,“一条龙”服务,一厂一策,特事特办。 省会石家庄是全省最大的以轻纺、医药、电子、机械、化工为主的综合性工业基地。大型企业已达183家,1994年全市国民生产总值417亿元。登记注册的外资企业953家,总投资1760亿美元,有260多家外贸出口生产企业,出口产品18大类360多种,畅销世界120多个国家和地区,是外商感兴趣的出口产品货源地之一。开发区将依托石家庄市厚实的基础,充分发挥地理、资源、通讯、能源等优势,加快开发建设。 为满足投资者需要,开发区先后投资1.65亿元,实现了电、路、汽、通讯、供水、排水“六通一平”。其中区内新开通主干路8条,形成了12.8公里路网。国家水利部投资970万元兴建的日供水1.3万吨的水厂,已于1995年投入使用。装机容量为94500KW的110KV变电站,运行正常,可满足进区企业双回路用电需要。引进加拿大的万门程控电话交换机已投入运行,可与国内外进行各种业务联系。移动电话,国内外邮政等业务已开始运营,7.2万KW热电厂,45吨锅炉已投入运行,实现了集中供汽、供热.装机容量2.4万千瓦的一期工程已动工建设。 石家庄经济技术开发区与华北制药共建华北药城已初具规模,国家“双加”重点项目,B-内酰胺半合成抗生素改造工程投资13亿元,省重点项目,华北-赫司特药业有限公司投资13800万马克,华日药业有限公司投资600万美元;华胜制药有限公司投资3800万美元。

  • 轨道交通TOD开发密度分区构建及容积率确定

    结论

    (1)密度分区是轨道交通站点周边用地开发的重要准则;轨道交通站点周边土地开发密度分区制度的构建是我国城市实施轨道交通TOD发展策略的前瞻性工作。

    (2)从两个层面构建轨道交通TOD的密度分区制度:其一,依据车站功能定位划分为综合站点和一般站点两种发展区域类型;其二,根据受轨道交通影响的大小,将站点周边划分为三个圈层,300m以内为高密度复合开发区,300~600m之间为中密度开发区,600~1000m之间为低密度开发区,开发强度随用地与车站距离的增加而递减,商业开发应尽量建于核心圈层。在实际应用中,可根据站点类型、区位等情况对分区的半径进行适当调整。

    (3)应用经济学原理对土地开发强度的分析表明,存在使土地开发获利的特定容积率区间,并且理论上存在使土地开发利润最大的最佳容积率。

    (4)以政府利润最大化为优化目标,构建了土地开发强度优化模型,利用收集的数据对各密度分区的开发强度进行了测算;建议在规划中,应根据未来房屋售价和建造成本的变化情况进行计算。

    (5)容积率的影响因素众多,除了经济因素,还要考虑空间布局、环境、日照、防火以及人们的主观感受、心理因素等,并非仅由理论推导确定。在实际中,要借鉴成功的实践经验,综合考虑城市规模、经济能力等多种因素,因地制宜,保证开发总量平衡和合理的建筑功能配比。

  • 石家庄高新技术产业开发区

    • 中文名: 石家庄国家高新技术产业开发区
    • 别名: 石家庄高新区
    • 所属地区: 河北石家庄
    • 地理位置: 中国华北
    • 面积: 78.75 km²
    • 下辖地区: 两个街道、两个镇和科技创业园区
    • 政府驻地: 石家庄高新区长江大道89号
    • 电话区号: 0311
    • 邮政编码: 050000
    • 气候条件: 温带季风气候
    • 人口数量: 30.47万(截至2020年11月1日)

    发展环境

    法律保障

    • 1996年,石家庄市人大通过、省人大批准的《石家庄高新区管理条例》,为高新区的建设发展提供了法律保障。
    • 2000年,石家庄市委、市政府做出了《关于进一步加快石家庄高新技术产业开发区建设和发展的决定》,进一步明确了各项管理权限和优惠政策。

    其他方面

    1. 鼓励高新技术企业与外商合资、合作、开拓国际市场。
    2. 高新技术企业和高新技术产业化项目急需的外省市具有学士学位或具有中级专业技术职务的专业技术人员和管理人员以及携带科技成果来高新区从事高新技术开发和生产和具有学士及以上学位出国留学人员,由高新区人事部门给予入市指标,办理迁移手续。
    3. 对来该区投资的国内外重点客户和研究开发机构,在用地、税收和各种配套费等方面,一事一议,特事特办。

    主导产业

    • 生物医药产业集群
    • 电子信息产业集群
    • 先进制造产业集群
    • 科技服务业产业集群

    科技创新

    • 石家庄高新区围绕建设创新型特色园区,扎实推进创新主体培育、创新平台建设、重大科技项目实施、科技服务体系建设等重点工作。
    • 已经形成了四大高新技术产业集群。

    在全国排位

    • 根据2016年科技部火炬中心公布的116家国家级高新区最新综合排名结果,石家庄高新区排名第15位,位居全省国家高新区第一位。

    交通

    • 地铁: 1号线、3号线
    • 公交车: 28、32、79、87、99、516、快516、519、518、525、536、537、553、555、580、80、51、219、79路

    未来展望

    • 石家庄高新区正紧紧围绕转型升级、跨越发展的总体发展思路,以解放思想、改革开放、创新驱动、科学发展为引领,通过观念更新、规模提升、产业升级、机制创新、资源整合,向3000亿元园区冲刺,确保把石家庄高新区建成河北省、石家庄市的科技创新先导区、高新技术孵化区,高新技术产业集聚区,以及城市发展的引领区和科学发展的示范区,使石家庄高新区成为冀中南地区高新技术产业发展的新亮点。
  • 人本导向下的站城融合建成环境设计研究

    5.3塑造地域特色的景观装置

    设计地缘特色的微景观小品,能凸显高铁站的地域文化特色。如丹麦哥本哈根中央车站,复古的暗红色砖墙城堡建筑与四周时尚现代的建筑形成鲜明的对比,却又不觉突兀,车站内部装修同样非常古典,随处可见的欧式拱形彩色玻璃窗让人产生自己正身处欧洲古堡或教堂的错觉;芬兰的赫尔辛基中央火车站,车站最醒目的是一个巨大的半圆形拱顶,古老的砖墙让这座大型建筑充满了年代感,内部的华丽旧式吊灯与外部巨型雕像手捧的灯球精巧别致、栩栩如生。同时,绿帽子钟塔是车站的另一特色,许多人都是凭借这顶“绿帽子”才能找到中央车站,这座典型的浪漫主义建筑,庄重而有动感,是“北欧设计风格建筑中典范”

    6结语

    人本导向下的站城地区,既要契合高效、便捷、绿色、低碳的时代发展主题,也要注重对人行为习惯和情感的尊重。舒适的站城地区,应该唤起人的价值归属感和场所共鸣,从而激发使用者的交往与使用需求,促进使用者在“在枢纽空间亲切交往”“在街巷空间自由呼吸”“在场所空间精致阅读”,实现“站”“城”“人”三者的和谐共融。

  • 人本导向下的站城融合建成环境设计研究

    又如嘉兴南站规划提出打造水坊慢巷,不同尺度的河道结合两岸空间特质,形成水与功能耦合的水坊单元,将骑行、步行网络与水系结合连接不同空间体验的水坊单元,根据功能单元,打造水岸景观,形成骑行、步行友好的慢行空间,营造多彩河巷聚落。

    4.3创造适宜驻足的公共空间

    高铁站要实现从交通节点转向城市功能节点,不仅要满足人群快进快出的交通需求,还要提供能让人群“慢下来”的驻足空间,引导人群在高铁站地区聚集,从而提升高铁站地区的人气和活力。因此,应当提高公共空间的连续性和系统性,丰富公共空间的类型,提供多样的功能体验。街道设计时注重空间的变化,增添公园、绿地、广场、庭院、内院等多类型的公共空间节点,植入商业、文化、演艺、展览、文创工作室等丰富的商业文化休闲类功能,为出行人群提供多样化的休闲活动体验。如法国里尔车站设计了进入城市的新林荫大道,串联了车站、购物中心、休闲中心、商店、大皇宫等多个功能空间,沿街布局富有魅力的文化设施,增建大型商业中心、国际会议厅、里尔世贸中心站厅、里尔文化演艺厅、里尔商业学校、高等院校及公园、广场、绿带等功能节点,为游客创造多样化的公共空间(图12)。如无锡南站规划时突出内院围合空间,以围合感更强的叠院结合多样化的连廊构建共享中庭,形成高度错落的建筑组合和不同类型的活动广场,植入游乐、时尚、艺术等功能,为游客提供多样化的体验空间。

    5  读的场所空间

    场所空间具有自身特有的文化属性和社会属性,才能唤起使用者的共鸣,从而使建成环境更加契合使用者的心理特征,提高空间使用率,更好地发挥站城地区空间的社会价值和人文价值。

    因此,对于站城地区建成环境设计,应注重场地山水要素和人文特征的挖掘,通过城市微景观等细节塑造,营造可阅读、可体验的城市场所。

    5.1挖掘现状场地的山水本底

    中国建成环境的设计一直遵循“天人合一”的自然哲学思想指导,强调建筑与自然相伴相生,形成人、自然与建成环境的情感关联。因此,在站城地区的建成环境设计中,应充分研究场地的自然要素,挖掘其背后的人文内涵,从而形成独特的建成环境体验.

    嘉兴南站所在地区水网密集,经过长时间的城镇发展,城市肌理和建筑形态充分体现“临水而生”的城市气质。因此,在设计过程中充分尊重现状场地水网肌理,塑造水路双棋盘城市空间骨架,同时营造“水街漫坊”“呼吸合院”“艺术湖站”等多元水空间,突出嘉兴水乡特征(图13)。

    杭州西站地区城市设计过程中,充分梳理周边地区的农田类型和气质特征,结合农田与建成环境的关系,形成具有特色的“共生稻田”,在站区周边结合建筑布局设计“屋顶农田”“立体农场”“西田云道”等功能性城市景观,形成“一个稻田遍野的江南水乡”的城市文化形象(图14)。

    5.2营造地方文化的景观空间

    站城地区在形成和发展的过程中,积累了很多城市记忆,这些斑驳的记忆碎片如果能通过建筑构筑物、公共空间环境设计等方式进行表达,将大幅提升站城地区的城市魅力,给使用客群带来文化归属感。

    嘉兴南站规划设计中,结合嘉兴的水乡气质,融入水田元素,在站房北部出站空间塑造具有“江南味、水乡情”的“湖站客厅”,通过引湖向南入站,以台田肌理向北延续,拉近站房与秦湖距离,营造湖站一体图景。同时,围湖打造艺术湖站,设置出站湖厅,使出站人群直达船厅埠头,登船畅游直达南湖,体验水乡味门户特色,形成环秦湖“三面绿洲一面城”的景观文化特色(图15)

  • 石家庄市城市总体规划(2011-2020年)

    ##八、加强资源保护,促进可持续发展

    贯彻落实节约资源和保护环境的基本国策,推进资源节约型、环境友好型社会建设,促进经济社会发展与人口资源环境相协调。

    **1、加强生态保护。**加强对森林公园,风景名胜区等生态敏感资源的保护,建立空间管制体系,划定禁建区、限建区,提出保护原则,实行严格管理,同时划定适建区,强化对城市规划区内各类建设活动的引导与控制。

    2**、加强水资源的综合管理。**强化水资源统一管理,保护和合理开采地下水,加强雨水、污水综合利用,推广各种节水措施,构筑科学完善的水资源保障体系,促进城市的可持续发展。

    3、**加强耕地保护。**贯彻落实“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策,坚持“在保护中开发、在开发中保护”的总原则,促进土地集约利用和优化配置,提高土地资源对全市经济社会可持续发展的保障能力。加大宜耕荒地、滩涂的开垦力度补充耕地;加强对空置居民点的复耕和对农业用地的整理;加强对砖瓦窑、废弃工矿地的复垦。

    ##九、加强生态环境建设,打造宜居环境

    坚持保护优先和自然恢复为主,扭转生态环境恶化趋势。不断“调整、调适、调优”人与自然关系,提高生态承载力,全面增强经济和社会可持续发展能力,建设完整的城市绿地网络,建设宜居城市。

    ###1、市域生态环境建设

    加强西部太行山生态屏障区建设,保护山区林草资源,实施水土保持生态修复;协调都市区经济社会发展与生态建设的关系,综合治理荒山、荒丘、荒滩和裸地,实现都市区生态环境质量的全面提高;加大东部平原地区城镇基础设施的改造和建设,协调好环境建设与城镇发展的关系。大力发展生态农业,推广节水工程,保护农田和农村环境。

    ###2、完善“山、水、环、廊”的都市区生态格局

    加强西部山体绿化,丰富山体植被,改善山体林相,规划期末森林覆盖率达60%以上,风景区森林覆盖率达80%以上。对滹沱河都市区段70公里长的河道进行生态恢复与治理,打造具有防风固沙、涵养水源、滨水游览等多重功能的绿色生态长廊。加强中心城区外围的生态林带、绿地、水系、郊野公园和农田、果园等用地控制,形成中心城区的生态补偿、调节区域。沿水系、铁路、高速公路、国省道、出市口道路建设绿化走廊,连接各级生态绿化系统。

    ###3、中心城区绿地系统规划

    石家庄中心城区形成“两廊贯通、三环绕城、绿楔渗透、绿网成荫”的城市绿地布局结构。

    石家庄按照市级综合公园(专类公园)服务半径为3公里、居住区级综合公园服务半径1公里、500米见园、300米见绿的原则进行城市公共绿地建设。

    到规划期末,人均公共绿地达到12平方米。

    ####两廊贯通:石家庄中心城区建设京广客运专线绿化景观走廊和京港澳高速公路郊野公园生态走廊,引风入城,缓解热岛效应。

    ####三环绕城:石家庄中心城区提升以民心河为核心的内环水系;新建东南——东部产业区水系,与太平河、西北防洪工程形成外环水系;沿二环路形成以生态林带为主的生态、防护绿化环。

    ####绿楔渗透:石家庄中心城区沿重要对外交通走廊,建设多条大型楔型绿地,联通内外部生态系统。

    ####绿网成荫:石家庄中心城区带状绿地与各级别公园、街头绿地联结成网,点线结合,互为补充。

  • 石家庄市城市总体规划(2011-2020年)

    ##三、推进都市区一体化建设,提高城市综合竞争力

    加快中心城区与周边县(市)一体化建设,促进中心城区和周边区域功能联动、协调发展,提升城市核心竞争力。

    规划中心城区与周边正定、鹿泉、栾城、藁城四县(市)构成都市区。

    总面积2657平方公里,规划总人口537.8万。

    都市区实施“公共设施一体化、产业发展一体化、交通一体化、市政基础设施一体化、生态一体化”的建设策略,形成“一河两岸三组团”的布局结构。在城市空间发展上重点实施“北跨”战略,建设正定新区,实现城市结构由“集中式”发展布局向“一河两岸”格局转变,在中心城区与组团、组团与组团之间,通过生态林地、基本农田、果园和社会主义新农村等要素隔离,保证城市的组团形态。

    1、一河:指滹沱河。

    对滹沱河都市区段70公里长的河道进行生态恢复与治理,打造具有防风固沙、涵养水源、滨水游览等多重功能的绿色生态长廊,总面积120平方公里。

    2、两岸:指以滹沱河为界分为中心城区与正定两部分。

    南岸为中心城区,突出省行政中心职能、完善传统服务职能,重点发展商务办公、信息流通等。

    北岸:正定组团,规划面积60平方公里,人口60万。其中京港澳高速公路以西为国家历史文化名城,通过保护与利用佛教、古建、历史文化资源,全面恢复古城传统风貌,提升品质,形成特色鲜明的古城形象,将正定打造为“古建艺术宝库”、“佛教文化博物馆”和“世界级旅游胜地”;在京港澳高速公路以东,以“低碳、生态、智慧”理念建设正定新区,重点发展会展体育、金融商务、文化创意、科教研发等新兴城市功能,打造现代服务业基地。

    3、三组团:指都市区范围内藁城、鹿泉、栾城三个组团。

    藁城组团,城区规划面积28平方公里,为生物产业基地和循环化工产业基地。其中,城区、丘头石化区重点发展化工,良村开发区重点发展生物医药产业。

    栾城组团,城区规划面积21.5平方公里,为装备制造基地和中药产业基地。其中,县城重点发展中医药产业、窦妪重点发展装备制造产业。

    鹿泉组团,城区规划面积30.5平方公里,为信息产业基地和中心城区西部绿色屏障。其中,城区和鹿泉开发区重点发展信息产业,西部山前区发展旅游、休闲产业。

    ##四、优化中心城区空间结构,合理调整用地布局

    规划到2020年,石家庄中心城区用地面积达到287平方公里,人口达到300万。

    石家庄中心城区以现状京港澳高速公路为界分为老城区与东部产业区。

    1、京珠高速公路以西为老城区,重点突出省会职能,推进旧城更新、优化产业结构、完善服务功能、改善生态环境。

    城市中心区形成以省市行政中心、文化中心、商贸商务中心等城市主要功能为主的功能聚集区。

    东西向沿中山路与裕华路形成城市功能设施带。

    南北向沿中华大街和泰华街之间的行政及公共设施综合发展带、沿体育大街两侧形成的公共设施及高端服务业综合发展带、铁路入地后形成的京广客专绿化景观带。

    2、京珠高速公路以东为综合科技产业新城,依托高新技术产业开发区,引导产业集聚,增强主导产业创新、服务和辐射能力,打造省会综合科技产业新区和以生物医药、新材料研发制造为龙头的创新产业基地。

  • 石家庄市城市总体规划(2011-2020年)

    ##一、突出区域协调,调整城市性质

    规划确定石家庄的城市性质为:河北省省会,京津冀地区重要中心城市。

    1、河北省省会

    作为省会城市,石家庄应尽快完善省会功能、提高城市建设管理水平,担负起展示整个河北财富创造力、文化竞争力、社会发达程度的重任,成为全省政治、经济、文化中心,对外竞争、交流的第一平台。

    2、京津冀地区重要中心城市

    京津冀区域正成为引领中国经济新一轮发展的增长极,石家庄市作为河北省省会,进一步加强与京、津区域协作,积极建设后台服务基地、研发中试基地、会展中心、职教中心、文化旅游创意中心等,承接京津服务职能外溢;同时,壮大先进制造业,建设区域性高端制造业聚集区;大力培育现代服务等高端职能,提高城市综合竞争力,建设成京津冀地区重要的中心城市。

    ##二、加强市域城乡统筹发展

    通过资源优化配置,形成要素集聚能力强、产业发展水平高、人口分布合理的城镇群,积极促进县(市)城区发展,强化建设一批重点镇,形成以中心城区为核心,组团城市为重点,其余县(市)城区为纽带、中心镇和一般镇为节点,辐射广大农村地区的网络状城镇体系;科学推进新农村建设,完善基础设施建设和公共服务,加快改善农村生产生活条件。

    1、积极稳妥推进城镇化发展

    完善中心城区高端服务职能,提高城市综合竞争力;加快省会与正定、鹿泉、栾城、藁城的一体化建设,构建省会城镇群,提升对全省的辐射带动作用;把县城作为推进城镇化和城乡统筹的核心抓手,优先集中力量培育各县(市)城区。

    规划形成 “一个都市区、两条城镇发展轴”的城镇空间布局结构

    规划形成“1个都市区、13个县城(县级市)、28个中心镇、63个一般建制镇”的城镇等级规模结构。

    到2020年,市域总人口达到1100万,城镇化水平达到65%。

    2、统筹区域产业布局

    按照“中部率先隆起,东部整体突破,西部加快发展”的区域协调发展策略,调整与优化产业布局,推进产业向园区集中、园区向城镇集中,市域形成“一核五区两带”的产业布局结构,实现工业化和城镇化良性互动,促进县(市)域经济发展。

    3、加强社会主义新农村建设

    坚持因地制宜,充分尊重村民意愿,突出地域和农村特色,保护特色文化风貌,合理引导农村住宅和居民点建设,合理安排县域农田、村落居民点、生态等用地空间布局。

    加强城镇基础设施向农村延伸。增强农村公路与高等级公路、国省干线以及区域交通枢纽的连接;推进城乡供水供电、邮政通信、广播电视等基础设施的一体化建设,因地制宜,就近与城镇、工业区配套设施联网建设,实现共建共享。

    加强公益性公共设施建设。完善农村教育设施、医疗保障设施、文化娱乐设施、体育设施和社会福利设施,提高建设覆盖率和建设标准,形成县、乡(镇)、村三级综合公共服务体系。

  • 轨道交通TOD开发密度分区构建及容积率确定

    容积率的确定方法

    确定原则

    借鉴香港的做法[19~21],确定三条基本原则:(1)各密度分区的整体开发强度要满足有限土地供应与市场对各类建筑需求之间的均衡;(2)保证土地开发强度满足现有和规划基础设施供给的平衡,并确保在环境允许的范围之内;(3)从总体上来说,轨道交通站点周边的土地容积率随地块与站点距离的增加而逐渐下降。

    确定方法

    最佳容积率确定的经济学原理

    根据土地经济学的区位理论,城市密度分布应确保土地价值的充分实现和公共设施的有效利用,即利润最大和福利最大化[7]。土地开发利润是随着开发强度的提高一味增大,还是存在使土地利润最大化的最佳容积率?为此,从经济学的角度对土地开发利润与开发强度的关系进行定性分析。

    图3为土地开发的成本—效益曲线,TC、TR分别为土地开发总成本和总收益(收入)。由图可知,容积率存在三个关键点:(1)当FAR=0时,无收益,所对应的成本为固定成本,主要是土地出让费;(2)成本和效益曲线相交的A点和D点,成本与效益相等,利润为零,以此容积率进行开发刚好收回开发成本;(3)最佳经济容积率FAR*,此时,土地开发利润最大。

    可见,(FARa,FARb)为土地开发获利的容积率区间,FAR*为理想状态下最大利润容积率。在(FARa,FAR*)内,土地开发利润随开发强度的增大而增大;在(FAR*,FARb)内,土地开发利润随开发强度的增大而减小。

    图4从边际成本和边际效益的角度进一步对最佳开发强度做了阐述。两条实线分别代表仅考虑经济效益的边际成本和边际效益,边际成本与边际效益交点对应的容积率为经济效益最大的容积率FAR*。虚线则代表考虑了项目开发的外部成本的情况,由于负效应所造成的社会成本要大于个人成本,故社会边际成本曲线在经济边际成本曲线之上,最佳社会容积率要小于最佳利润容积率。

    以上分析表明了土地开发成本、收益与容积率之间的关系:(1)若使土地开发获利,开发强度必须位于特定的区间内,当容积率低于最低容积率或高于最高容积率时,利润为负;(2)理论上存在使开发收益最大化的最佳容积率;(3)最佳社会效益容积率小于最佳经济效益容积率。

    3.2.2最佳容积率的优化模型

    以政府作为开发主体,以政府收益最大化作为优化目标,确定土地开发的最佳容积率。在满足一定的条件下,容积率与楼层数呈正比[11]。为此,首先以楼层数为研究变量,测算实现利润最大化的最佳楼层数,然后将楼层数转换为容积率。

    对政府而言,收益最大化体现为单位面积土地的利润最大化。政府作为土地所有者和开发者,其总利润包含了土地价格与开发利润及地价利息、各项税费等。单位土地的总收入为房屋售价,投入为房屋建造成本,二者均为开发强度的函数。以n代表楼层数,p(n)代表单位楼面均价,c(n)代表单位楼面建造成本,P(n)代表单位土地收入,C(n)代表单位土地建造成本,R(n)代表单位土地利润,建立最佳容积率的优化模型:

    maxR(n)=max[P(n)-C(n)](1)

    式中:P(n)=p(nn

    C(n)=c(n

    对模型进行求解,得最佳开发楼层总数n*。可用下式将楼层数换算为容积率:FAR=D·n1+μ·D·n2(2)

    式中,D为建筑密度,n1为裙楼层数,n2为主楼层数,μ为主楼楼板面积与裙楼基底面积的比值。若主楼楼板面积随高度变化,可分段计算;若裙楼与主楼楼板面积无差别,则μ=1。

  • 轨道交通TOD开发密度分区构建及容积率确定

    摘要

    为满足轨道交通站点周边土地开发的需要、形成TOD的发展格局,从站点类型和开发圈层两个层面构建站点周边土地开发的密度分区制度,制定一套适用于不同类别地区的开发强度标准,作为土地开发容积率的控制准则。依据车站功能定位将车站划分为综合站点和一般站点两种发展区域类型;利用非参数统计学的局部线性回归法对地价和地块距站点距离两个参量进行拟合,确定轨道交通影响半径,进而将站点周边划分为三个圈层,300m以内为高密度复合开发区,300~600m之间为中密度开发区,600~1000m之间为低密度开发区,开发强度随用地与车站距离的增加而递减,商业开发应尽量建于核心圈层。应用经济学原理分析土地开发强度与开发利润的关系,分析结果表明,存在使土地开发利润最大的最佳容积率;以政府利润最大化为优化目标,构建土地开发强度优化模型,并进行敏感性分析;利用深圳市轨道交通3号线沿线住宅售价和建造成本测算了各密度分区的最佳开发强度。

    公交导向型开发(transit-orienteddevelopment,TOD)被公认为实现城市可持续发展的有效策略[1~3],轨道交通是TOD功能最强的交通方式。轨道交通TOD理念的核心是将轨道交通和土地开发紧密结合,实现对土地的集约化利用,为轨道交通提供充足客流。构建轨道交通站点周边土地开发的密度分区、合理规划和控制土地开发强度,是有效利用土地的基础,是成功实施轨道交通TOD的关键。

    近年来,随着TOD的实施,国际上利用数学模型对站点周边开发强度的研究越来越多[4~5]。与之相比,国内从定量方面对轨道交通TOD开发强度的研究很少,有关土地密度分区和开发强度的研究大多以城市整体作为划分区域[7~8],没有体现轨道交通对土地发展的带动作用及沿线用地高强度开发的特点。为此,本文结合深圳市轨道交通3号线规划,对轨道交通TOD的用地问题进行研究,构建轨道交通站点土地开发的密度分区制度,制定一套适用于不同类别地区的开发强度标准,作为土地开发容积率的控制准则。

    主要研究内容包括两个方面:第一,分析轨道交通站点周边土地价格与地块距站点距离的关系,确定轨道交通对土地的有效影响范围,构建轨道交通站点周边土地的密度分区制度;第二,利用经济学原理,以政府利润最大化为优化目标,制定各密度分区的最佳地块容积率。

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